Земля в аренду у государства по закону

Статья на тему: "Земля в аренду у государства по закону" с разъяснениями профессионалов. Мы постарались собрать весь тематический материал, обработать и разместить в удобном для чтения виде. На все вопросы вам ответит наш дежурный консультант.

Как оформить земельный участок в долгосрочную аренду на 49 лет

Арендовать землю выгодней всего в тех случаях, когда не хватает средств выкупить приглянувшийся участок земли. Аренда бывает краткосрочной (до 1 года) и долгосрочной. Ее продолжительность зависит от цели использования земельного участка. На максимально долгий срок (49 лет) можно арендовать землю под линейные объекты (газопровод, ЛЭП и др.), для аграрного производства, фермерского хозяйства, а также, если на участке есть дом, здание или другая капитальная постройка.

Долгосрочная аренда заключается для продолжительного использования объекта недвижимости. Так, если участок нужен для строительства жилого дома или организации подсобного хозяйства для личного использования, то срок аренды такого участка составит 20 лет. Однако если дом не достроен, то для завершения его строительства аренду на участок предоставят только до 3 лет.

Взять землю в аренду могут граждане России, а с некоторыми ограничениями также иностранцы и лица без гражданства.

Способы аренды земли

Быть объектом аренды может только сформированный участок, прошедший кадастровый учет. Арендовать землю можно только у ее собственника.

  1. Если это частное или юридическое лицо, то достаточно составить договор в письменном виде и зарегистрировать его в Росреестре.
  2. Взять участок в субаренду у лица, который ее уже арендовал
  3. Третий вариант (более сложный) — арендовать земельный участок у государства.

Как взять в аренду земли у муниципалитета по новым правилам.

В земельном законодательстве с 1 марта 2015г. вступили в силу изменения. Теперь государственная и муниципальная земля предоставляется двумя способами:

Аренда земли без торгов

Без проведения торгов арендовать земельный участок возможно в следующих случаях:

Юридические организации Физические лица
  • под огороды, садоводство, ведение дачного хозяйства в статусе некоммерческого объединения (СНТ, ДНТ);
  • наличие на участке капитальных строений;
  • для объектов промышленности, транспорта, энергетики, связи и телевидения, водохранилищ, обороны и космической деятельности, гидротехнических сооружений;
  • для аграрного производства;
  • если уже есть ранее полученное право постоянного (бессрочного) пользования участком
  • для ведения КФХ;
  • льготники, указанные в ст. 17 ФЗ-181 от 24.11.1995г., п.8 ст. 14, п.9 ст.17 ФЗ-1244 от 15.05.1991г., п.16 ст.2 ФЗ-2 от 10.01.2002г.;
  • для ИЖС и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) в черте населенного пункта;

  • взамен изымаемого участка для государственных или муниципальных нужд;
  • собственникам строений на земельном участке (если они не самовольные)

Пошаговая инструкция взять землю долгосрочную аренду

  • Найти подходящий участок лично (например, на сайте Росреестра, открыв публичную кадастровую карту — карта земель или обратившись в местную администрацию.
  • Заказать кадастровый паспорт на земельный участок (если он уже сформирован и поставлен на кадастровый учет).
  • Обратиться к кадастровому инженеру для изготовления схемы расположения земельного участка (участок должен быть образовать).
  • Написать заявление с просьбой предварительно согласовать предоставление земельного участка. В соответствии со ст.26 ФЗ-171 от 23.06.2015г с 1 июня 2015 г. это можно сделать:
  • лично;
  • отправить на почте письмо с уведомлением;
  • в электронном виде через Интернет.

Для рассмотрения и утверждения (или отказа) схемы предусмотрено 30 календарных дней. Если в этот период других желающих не нашлось (не зарегистрированы их заявления), в таком случае уполномоченный орган утверждает ее и передает заявителю. Если обращается с заявлением собственник капитального строения (например, жилого дома), находящегося на земельном участке, указанном в схеме, то надо приложить свидетельство на право владения этим строением. Возможна такая ситуация: разные заявители параллельно друг другу предоставили схемы расположения земельного участка, в которых координаты границ участков могут совпадать, фрагментарно или на 100%. В таком случае тем, кто написал заявление последним, придется ждать, пока будут рассмотрены ранее поданные схемы.

  1. Заказать межевой план (это делает кадастровый инженер за плату), чтобы провести кадастровый учет участка;
  2. Еще раз обратиться в местный уполномоченный на распоряжение землей орган с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка.
  3. Получить распоряжение о предоставлении земельного участка на праве аренды.
  4. Подписать договор и зарегистрировать его.

В соответствие с п.6 ст.39.14 ЗК РФ лицам, относящимся к категории льготников, земельный участок предоставляется без аукциона только 1 раз.

Аренда земельного участка через аукцион

В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.

Аукцион может быть инициирован уполномоченным исполнительным органом власти или по желанию заинтересованных лиц, подавших заявление. Стать участником торгов могут физические и юридические лица, в зависимости от цели, для которой нужен участок. Законом запрещается объединять в один лот несколько участков. За 30 дней до начала аукциона уполномоченным органом публикуется извещение о нем.

Для участия в торгах заявители должны предоставить:

  • заявление на участие;
  • копию паспорта (для физ.лиц);
  • ЕГРЮЛ, ЕГРИП (для организаций);
  • чек об оплате задатка.

Победителем аукциона считается тот, кто предложил большую цену за участок, или его единственный участник.

Если земельный участок не соответствует требованиям ст.39.11 ЗК РФ, то он не может быть лотом торгов.

Размер арендной платы при аренде земельного участка на 49 лет

Процедура расчета величины ежегодных арендных платежей определяется органами власти разных уровней в зависимости от того, в чьем ведении находится земля.

Существует несколько способов для ее расчета (ФЗ-582 от 16.07.2009г.):

  • по кадастровой цене земельного участка;
  • по итогам торгов;
  • по ставкам арендной платы;
  • по рыночной цене участка.

Если земля предоставляется в долгосрочное пользование без аукциона, то арендные платежи определяются в следующих процентных отношениях к кадастровой стоимости участка:

0,01%
  • физ. лицо в соответствии с налоговым законодательством освобождено от земельного налога;
  • в случае изъятия участка из оборота или если он загрязнен радиоактивными отходами;
0,6 %
  • сады, дачи, огороды;
  • сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных;
  • для ИЖС;
  • ведение ЛПХ;
  • ведение крестьянского фермерского хозяйства.
1,5%
  • земельный участок ограничен в обороте;
  • наличие договора о развитии застроенной и (или) комплексном освоении территории;
  • участок является неделимым;
  • льготные категории граждан.
2%
  • для эксплуатации недр;
  • участок предоставлен без аукциона и на нем нет капитальных строений.
Читайте так же:  Мрот в московской области с 1 июля

В случае нескольких лиц на стороне арендатора размер платежей пропорционален их долям в праве на арендованный участок.

Арендная плата может пересчитываться не более 1 раза в год.

Если участок получен на аукционе, то в соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ величина арендной платы определяется по итогам этого аукциона. Более подробно узнать о налогах на землю.

Аренда участков на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные земли можно арендовать на период от 3 до 49 лет (кроме участков для производства сена и пастьбы скота — для них срок ограничен 3 годами).

Получение землевладения сельхоз значения не отличается от процедуры получения земли из других категорий. Без торгов такой участок может получить КФХ и юридические организации, занимающиеся сельскохозяйственным производством, написав соответствующее заявление в орган местного самоуправления. При этом на интересующий земельный участок должно быть зарегистрировано право муниципальной собственности. Если есть еще желающих арендовать этот участок, то проводится аукцион. Законом не ограничена суммарная площадь земельных участков у одного арендатора.

Если аренда заканчивается, то арендатор имеет право заключить договор еще на один срок без проведения аукциона. Арендная плата в этом случае составляет 0,3 % от кадастровой цены этого участка.

Особенности договора долгосрочной аренды земельного участка

Требования к договору аренды земельного участка описаны нормами земельного и гражданского законодательства РФ.

Нахождение участка на территории, требующей ограничение в использовании, подразумевает, что в договоре аренды такого участка указываются условия его эксплуатации. Например, если участок расположен в береговой полосе озера, реки или водохранилища, то арендатору необходимо обеспечить беспрепятственный доступ людей к водному объекту (п.8 ст.6 ВК РФ). В случае расположения на земельном участке капитальных строений их владельцы имеют исключительное право, чтобы арендовать этот участок. Договор аренды оформляется с множественностью лиц на стороне арендатора, если собственников 2 и больше.

Договор аренды земельного участка в обязательном порядке должен содержать данные, которые позволяют идентифицировать объект договора: кадастровый номер участка, его площадь, адрес, целевое назначение, размер, способы внесения арендных платежей (п.3 ст.607 ГК РФ). Иначе такой документ признается ничтожным.

В соответствие с нормами статей 609, 433 ГК РФ, статьи 26 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» долгосрочный договор аренды должен быть зарегистрирован.

Процесс получения земли в долгосрочную аренду не всегда проходит гладко и спокойно. Здесь имеют место быть и бюрократические проволочки, и довольно часто меняющиеся законы, и человеческий фактор. Поэтому перед тем как начать мероприятия по оформлению права аренды, стоит взвесить все «за и против», запастись терпением и ознакомиться с законодательством.

Что нужно чтоб взять в аренду землю у государства

Наём земли является одним из бюджетных способов получения надела для строительства собственного дома и создания приусадебного участка. Самый надёжный вариант – это аренда земли у государства.

Какие виды земель нельзя арендовать

Перед ответом на вопрос и решением проблемы, как арендовать землю у государства, целесообразно ознакомиться с ответствующими разделами Гражданского и Земельного кодексов РФ. Это необходимо, чтобы выяснить о том, на какие земельные участки наложены определённые ограничения. В частности, п.4 статьи 27 Кодекса о земле даёт на этот счёт конкретные пояснения. Например, не попадают под хозяйственную частную деятельность:

  • национальные парки, государственные заповедники;
  • территории, находящиеся в ведомстве силовых министерств (армия, государственная охрана и т.п.);
  • кладбища;
  • участки, занятые в интересах атомной промышленности;
  • площади под закрытыми административно-территориальными образованиями.

Действующая программа Российского законодательства предусматривает оборот свободных земель, в том числе, сельскохозяйственного назначения.

Поиск свободной площади

Возможно, что понравившийся участок земли, уже давно на примете. Если нет, то есть несколько вариантов поиска:

Географический. По карте, в интернете или на бумажном носителе, намечается несколько мест. Записываются координаты. Если есть возможность, то необходимо посетить эти места лично. Далее, необходимо определить, — есть на него правообладатели, хозяйствующие субъекты. Для этого наводятся предварительные справки в администрации местного населённого пункта.

Административный. Информация собирается из разных источников:

  • непосредственно в администрации населённого пункта, в котором есть желание построить дом;
  • из СМИ, — них публикуются сведения о проведении торгов об аренде земли;
  • посетить сайт Росреестра; в нём отражаются сведения о публичных участках земли.

Если участок свободен, местная администрация на него не претендует, то земля принадлежит государству и дальнейшие действия следует осуществлять в соответствующих органах.

При выборе участка, целесообразно обратить внимание и учесть:

  • удалённость от крупного населённого пункта, а – это медицинские учреждения, детский сад, школа;
  • наличие дорог с твёрдым грунтовым покрытием;
  • возможность подключения к электрической сети, газопроводу, системе центрального водоснабжения и канализации.

Оформление земли

После выбора подходящего земельного надела, возникает, пожалуй, самый сложный вопрос: каким образом можно арендовать землю у государства. Для его решения выполняются следующие шаги:

  1. В местном землеустроительном комитете берётся справка об отсутствии обременения на участок со стороны третьих лиц, отсутствуют строения, — участок находится в ведении государства.
  2. Обратиться в кадастровую службу с целью:изготовления схемы расположения участка (формирование участка); оформить кадастровый паспорт на надел земли; провести межевание с последующей постановкой на кадастровый учет.
  3. Пишется заявление на предварительное предоставление земельной площади. Согласно ст.26 ФЗ-171, это осуществляется: лично; письмом с уведомлением о вручении; посредством интернета.
  4. Далее, оформляется заявление на аренду выделенного участка земли и передаётся в местный земельный комитет.
  5. После рассмотрения и утверждения заявления, следует получить распоряжение о предоставлении оформленного надела на праве аренды.
  6. Подписывается договор аренды с дальнейшей регистрацией в уполномоченном органе.

Временной диапазон найма земли находится в промежутке 1–49 лет. Длительность аренды находится в региональном ведении, с учётом целевого использования земли:

  • использование сельскохозяйственных угодий без права возведения объектов недвижимости – от 10 лет;
  • огородничество – от 1 года;
  • строительство дома – на срок 3–10 лет.
Читайте так же:  Как продлить срок действия патента для работы иностранца

По завершении строительства дома и последующего оформления его в собственность, предусмотрены льготы на стоимость выкупа земельного участка, ранее находившегося в аренде. Договор аренды может продлён. Но необходимо это делать до окончания срока действия. В противном случае, земельный участок будет выставлен на аукцион.

Аренда через аукцион

Если в планах нанимателя стоит последующий выкуп участка или имеется несколько претендентов, то право на аренду оформляется только через аукционные торги. Для участия необходимо предъявить:

  • заявление на право допуска;
  • для физических лиц – копию паспорта; юридических – ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
  • платёжный документ о внесении задаточной суммы.

Победителем торгов считается участник, предложивший самую большую сумму или единственный претендент. Вся процедура, с поиском места, оформлением, проведением торгов, расчёта цены и получением заключённого договора может занять до 1,5–2 лет. На аукционе претендент, самостоятельно нашедший участок и оформивший за свой счёт кадастровые услуги, может столкнуться с реальными конкурентами. То есть, надо быть готовым к тому, что начальная цена торгов, может увеличиться в несколько раз.

Кроме этого, отмечено появление замаскированных лиц от администрации, искусственно набивающих цену. В дальнейшем, если реальный претендент отказывается увеличивать ставки, они отказываются от участка. Заявителю приходится ждать следующих торгов.

Расчёт стоимости

Одно из условий договора по Земельному кодексу РФ – арендная плата. Порядок расчёта и величина арендной платы за земли, находящиеся в федеральном ведении, устанавливается правительством. Региональные земли, собственность на которые не разграничена, остаются в распоряжении субъектов страны. Муниципальная площадь определяется местными муниципалитетами.

Цена за арендную плату земельных наделов, которые прошли процедуру аукциона, учитывает результаты торгов. В случае проведения кадастровой оценки за последние 5 лет, сумма начальной ставки торгов не превышает 1,5% от кадастровой стоимости. При отсутствии кадастровой стоимости или возраст оценки более 5 лет, процентная ставка определяется рыночной стоимостью. Кадастровая оценка должна проводиться не реже 1 раза за 3–5 лет в зависимости от месторасположения земли.

В основу расчёта годовой арендной платы закладываются данные:

  • базовая ставка по категорийности районных земель;
  • площадь участка;
  • целевое использование;
  • поправочный и зональный коэффициент.

В период строительства объекта недвижимости, в аренду закладывают льготную зональную поправку. Величина аренды за участок под индивидуальное строительство, личное подсобное хозяйство принимается в размере 0,6% от действующей кадастровой стоимости.

Просчитав все варианты, совершив сделку через официальных представителей, окончательно станет понятно, что стоимость аренды земли у государства, оказывается значительно выгоднее, чем при взаимоотношениях с частными или юридическими лицами. Естественно, в расчёты принимаются временные затраты на процедуру оформления участка, оплата услуг кадастровой службы, государственная пошлина.

Аренда земли у государства: правила и порядок ее получения

Аренда земли у государства отличается от иных аналогичных сделок способом получения права на участок. Как правило, проводятся публичные торги, в результате которых обладателем станет предложившее наибольшую плату лицо.

Особенности получения земли в аренду

Земля муниципалитета может быть выставлена в качестве лота на открытом аукционе. Решение о передаче того или иного участка частному арендатору принимается выборным органом (например, общим решением депутатов городского собрания). Затем информация об участке размещается открытым способом. Ее можно найти в местных СМИ и часто на официальном сайте города (района).

Заинтересованные лица регистрируются в качестве участников аукциона. Одновременно готовятся следующие документы:

— общегражданский паспорт (если участник – частное лицо) или учредительные бумаги (когда участник – предприятие);
— заявление с ходатайством на участие в аукционе (кроме прочей информации здесь содержатся данные банковского счета, на который возвращается задаток);
— расчетный документ о передаче задатка.

Подготовленные документы представляются комиссии не позднее, чем за 5 дней до начала торгов. После проведенного аукциона определяется победитель, с которым заключается договор аренды. Арендовать землю у государства можно на срок от нескольких месяцев до 49 лет. Все остальные участники получают назад перечисленную сумму.

[2]

В случае подачи только одной заявки для участия в аукционе или несогласии участников с начальной стоимостью договора аукцион считается несостоявшимся. Участок не передается в аренду и будет рассмотрен в качестве объекта аукциона в следующий раз.

Аренда земли у государства под строительство

Зачастую целью аренды государственной земли является строительство объектов недвижимости. При этом законодатель определил первоочередное право на аренду собственникам, имеющим на участке какие-либо строения.

Строительство на государственной земле с согласованием работ с органами власти включает следующие этапы:

— поиск подходящего участка;
— уведомление муниципалитета о строительстве и получение согласия от него;
— проведение кадастровых работ (за счет подрядчика);
— регистрация участка в качестве кадастрового объекта;
— подписание договора аренды (если прямо не оговорен срок, то аренда оформляется на срок работ по возведению объекта).

Если срок аренды истек, а здание до конца не построено, арендатор теряет первоочередное право на землю. Кроме того, местная администрация может выступить за расторжение имеющегося договора и не продлевать его.

Аренда участка земли у государства с согласованием предполагает возможность выкупа объекта и оформление его в собственность. Конечно, это не касается особых наделов, например, заповедных или стратегических зон, земли общего пользования.

Гораздо реже, но все же встречается строительство объектов недвижимости на земле муниципалитета без согласования. Здесь обязательно проводится аукцион.

Порядок перевода арендованной земли в частную

После возведения здания его собственник может выкупить земельный участок расположения объекта. Обязательное условие – правильная постановка на кадастровый учет и наличие межевого плана. Стоимость кадастровых работ можно уточнить, воспользовавшись калькулятором онлайн.

Для рассмотрения вопроса об изменении статуса имеющегося участка заявитель составляет соответствующее обращение в адрес местной администрации. По истечении месячного срока (иногда раньше) выдается решение о возможности передачи земли в частные руки.

При положительном результате между сторонами подписывается договор купли-продажи. Цена договора не должна превышать установленную кадастровым оценщиком стоимость участка.

Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

Чтобы уяснить механизм перепродажи земельных участков, арендованных у муниципалитетов или уполномоченных госорганов, важно разобраться в их правовом положении.

Читайте так же:  Что относится к покушению на убийство

Суть проблемы

Видео (кликните для воспроизведения).

Вопрос продажи арендованных земель в современной России стоит достаточно остро. Из-за финансового кризиса многие, кто взял в аренду участки публичной собственности под строительство, не могут их освоить: начать или довести до конца начатое строительство.

Приведем пример. В городке с численностью жителей в 40 тыс. человек в 2015 году 223 гражданина заключили с муниципалитетом договора аренды земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Однако уже в 2016 году более 110 человек из-за нехватки средств на строительство возвратились назад с вопросом о том, как продать арендованную землю.

Чиновники только разводят руками, предлагая арендаторам одно из двух: продолжать платить арендную плату и изыскать средства на строительство либо расторгнуть договор, напрочь отказавшись от претензий на участок. С юридической точки зрения они правы: продать, подарить, обменять можно только то, чем владеешь. Соответственно, участком из публичных земель в зависимости от формы собственности могут распоряжаться муниципалитет или уполномоченные органы государственной власти.

Но расторжение договора аренды и отказ от участка в пользу государства для арендатора не выход, поскольку землеустроительные работы, присвоение кадастрового номера, межевание и другие процедуры уже обошлись арендатору в крупную сумму. Выясним, существует ли механизм их компенсации.

Можно ли продать арендованный у государства участок, освоение которого еще не началось?

Правовое положение значительного массива целинных земель в России не установлено. Непонятно, в чьей собственности (общефедеральной, региональной, муниципальной) они находятся. Однако в отношении земель населенных пунктов Земельным кодексом и 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» оговорены четкие правила. Распоряжаются ими, в т. ч. – путем передачи в аренду, могут только соответствующие муниципалитеты. При этом арендодателем выступает администрация городского поселения. Подробно, о понятии продажи права аренды.

Согласно общему правилу (ст.39.6 ЗК РФ) договора аренды земельных участков под ИЖС с заинтересованными лицами подписываются по результатам торгов. Они могут быть:

  • открытыми, когда круг претендентов не ограничен;
  • закрытыми – заявки принимают только у лиц, соответствующих определенным требованиям (льготники, постоянные жители региона и прочее).

По способу определения победителя торги делятся на:

  • аукционы – простой торг на повышение ежемесячной арендной платы;
  • конкурсы – дополнительно применяются альтернативные критерии.

В абсолютном большинстве случаев муниципалитеты заключают договора аренды участков по результатам торгов, проводимых в форме открытых аукционов. Одно из возможных оснований подписания арендного договора напрямую (во внеконкурсном порядке) связано с отсутствием спроса на конкретный участок. Если заявку подало единственное лицо, либо заявок было несколько, но к участию в торгах была допущена только одна персона, – договор заключается с автором этой единственной заявки.

В большинстве случаев земли под ИЖС предоставляются гражданам из целинных земель. Местная администрация перекладывает заботы о создании объекта договора (земельного участка как объекта недвижимости) на будущего арендодателя. Ему предстоит заказать и оплатить услуги специализированной организации по межеванию и уточнению границ, а также постановить участок на кадастровый учет. Будущий арендодатель среди прочего, оплачивает оценку земли, поскольку его кадастровая стоимость определяет начальную цену аукциона.

Хотя в Гражданском кодексе и указано, что условия договора определяются сторонами по взаимному согласию, практика перекладывания расходов по оплате землеустроительных работ на арендодателя является сомнительной. Несмотря на это, описанная ситуация характерна для всех регионов России.

Действующее законодательство не позволяет арендатору перевести свои права на третье лицо без участия арендодателя. Условия заключаемых с муниципалитетами договоров аренды земельных участков не подразумевают возможности передавать землю в субаренду. Право аренды участка не может стать самостоятельным объектом возмездного договора.

Причина запретов – желание законодателя пресечь возможные незаконные манипуляции с землей. При отсутствии таких ограничений нечистые на руки сделки аккумулировали бы в своих руках большие площади публичных земель с целью дальнейшей перепродажи или субаренды по завышенным ценам.

Общая направленность запрета субаренды позитивна, однако в рассматриваемом случае она препятствует арендатору компенсировать свои расходы за счет нового арендатора. Продать неосвоенный земельный участок, увы, невозможно, как невозможно получить от арендодателя или будущего арендатора компенсацию расходов, понесенных на землеустроительные работы.

Нередко у арендаторов возникает еще один опрос: можно ли временно изменить целевое назначение земельного участка (перевести из категории под ИЖС, например, в категорию под ЛПХ) и, таким образом, законсервировать строительство. Увы, и этот вариант невозможен. Наведенное выше позволяет утверждать следующее.

Если строительство на арендованном у государства участке еще не начато, его продажа невозможна.

Можно ли продать арендованный у государства участок, строительные работы на котором уже начаты?

Фактическая продажа такого участка действительно возможна, поскольку для этого есть законодательное основание – ст.552 ГК «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости» . Последняя устанавливает ряд важных правил.

  1. Земельный участок разделяет правовую судьбу возведенной на нем недвижимости. Говоря проще, земля «идет» за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она размещена, может продать ее без согласия собственника земли. Однако только при условии, что это не повлечет смену целевого назначения земли.
  3. К приобретателю недвижимости переходят права на землю, на которой она размещена, а также на землю, необходимую для использования недвижимости по целевому назначению.

Арендатору земли, решившему продать землю путем отчуждения размещенной на ней недвижимости, важно уяснить следующее. «Недвижимость» – это правовая, а не фактическая категория. Государство считает некое имущество недвижимостью после его госрегистрации в этом качестве.

Поясним на примерах. Завершенный строительством дом не считается недвижимостью вплоть до ввода его в эксплуатацию. Юридически он является совокупностью сложенных друг на друга стройматериалов. И наоборот, если приложить усилия, даже фундамент можно признать объектом незавершенного строительства. Такой объект, будь то залитый фундамент или почти готовая к вводу в эксплуатацию постройка, можно продавать.

Важный момент: возможность признания результата фактически начатых строительных работ объектом незавершенного строительства поставлена под условие легитимизации строительства. Застройщик должен доказать, что строительные работы проводились им законно, объект не возведен самовольно.

Читайте так же:  Дисциплинарная ответственность судей в рф

Как оформить право собственности на объект незавершенного строительства, размещенный на арендованном у государства земельном участке?

Арендованный участок, на котором находиться объект незавершенного строительства, можно передать третьему лицу путем отчуждения такого объекта. Для этого нужно обратиться в специализированную организацию – Бюро технической инвентаризации и заказать технический план существующего объекта. Чтобы БТИ взялось за составление бумаги, заказчик должен представить договор аренды участка и разрешение на строительные работы.

Получив технический план на руки, можно приступать к постановке имущества на кадастровый учет в качестве объекта незавершенного строительства. Эти действия осуществляют Кадастровая палата соответствующего субъекта РФ и ее территориальные органы. Обращаться к ним можно напрямую или через многофункциональные центры предоставления административных услуг (МФЦ). Постановка на кадастровый учет в России бесплатна. Процедура занимает порядка 10 суток. Результатом предоставления услуги является кадастровая выписка. Этот документ содержит все ключевые сведения об объекте незавершенного строительства (площадь, местонахождение, кадастровая стоимость и прочее).

Важно знать: кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства делать не обязательно. Территориальный орган Росреестра обязан поставить его на учет в качестве недвижимости и без паспорта. Если же у арендатора все же есть желание получить документ, следует написать заявление и уплатить госпошлину (400 руб.). Техпаспорт выдадут через 5 дней.

Далее следует госрегистрация права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРП. Перечень необходимых бумаг устанавливает 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это:

  • арендный договор на участок, на котором расположен недострой;
  • разрешение на его строительство;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Заполняя заявление о госресгитрации, следует указать кадастровый номер объекта, прописанный в кадастровой выписке. Кадастровый паспорт чиновники Росреетра не требует у заявителя по той причине, что согласно правилам межведомственного взаимодействия госструктур РФ, они обязаны запросить его у Кадастровой палаты самостоятельно. Услуга истребования кадастрового паспорта заявителем не оплачивается.

По истечении месяца после подачи документов территориальный орган Росреестра выдает заявителю на руки выписку из ЕГРП. С этого момента право собственности считается оформленным. Объектом незавершенного строительства можно свободно распоряжаться – продавать, менять, дарить. Читайте о том, как взять землю в аренду под строительство.

Продажа объекта незавершенного строительства и расположенного на нем земельного участка

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, однако факт перехода права собственности подлежит обязательной госрегситарции в ЕГРП. Юридическое сопровождение заключение сделки лучше доверить специалисту. Пусть грамотный юрист:

  • согласует условия договора со сторонами;
  • составит его текст;
  • подготовит пакет документов для подачи в Росреестр/МФЦ.

Если договор купли-продажи не удостоверен нотариально, он подписывается покупателем и продавцом в присутствии чиновника Росреестра. После проведения процедуры покупатель получает на руки выписку из ЕГРП, свидетельствующую о переходе к нему прав собственности на объект незавершенного строительства.

Новый собственник объекта (пусть даже фундамента) обращается в муниципалитет и на законных основаниях требует оформления арендного договора на землю. Поскольку заявитель владеет объектом незавершенного строительства, сделка относительно земли заключается с ним на внеконкурсных основаниях.

Как взять землю в аренду у государства?

Главная » Земля » Как взять землю в аренду у государства?

Наличие земельного участка необходимо, если вы планируете построить промышленный цех, разместить социальные объекты или организовать выращивание сельскохозяйственных культур. Однако, учитывая высокую стоимость земельных наделов, ни у каждого предпринимателя есть возможность приобрести земельный участок в собственность.

Удобный выход в данной ситуации – выйти с инициативой по вопросу аренды земли, находящейся в государственном ведении. В дальнейшем, при добросовестном использовании государственных угодий и соблюдении обязательных требований, у организаций или индивидуальных предпринимателей возникает возможность получения земельного участка в собственность на льготных условиях.

Данная процедура претерпела существенные изменения с марта 2017 года в связи с принятием ряда принципиальных поправок к действующему законодательству. В представленной статье будут рассмотрены вопросы наиболее выгодного и быстрого получения государственных земель в аренду.

Как получить землю в аренду у государства

Предоставление государственных земель на праве аренды осуществляется в следующих случаях:

  • Наиболее востребованным специалистам в целях привлечения к работе в сельской местности (учителя, врачи и т. д.). Полный список профессий, пользующихся особым спросом в конкретном регионе указывается в региональных или муниципальных нормативно-правовых актах. По условиям контракта со специалистами, для предоставления участков в собственность необходимо отработать в сельской местности не менее 6 лет;
  • Гражданам, относящимся к льготным категориям, которым в рамках законодательства предоставлена возможность арендовать землю, находящуюся в государственной собственности, без необходимости проведения аукциона. Данное право имеют фермерские общества и организации, осуществляющие строительство социально значимых объектов. Кроме того, взять у государства земельный надел в аренду вправе инвесторы, планирующие крупномасштабную застройку земельного участка.

Целевое предназначение арендованных государственных угодий определено нормами земельного законодательства (статьи 39.3 и 39.6 Земельного кодекса РФ).

Алгоритм действий при оформлении государственного участка на правах аренды следующий:

  • с помощью представителей кадастровой организации составьте схему нахождения участка земли;
  • подавайте официальное ходатайство в орган местного самоуправления с просьбой предоставить земельный надел на условиях аренды;
  • после получения разрешения со стороны муниципалитета проведите работу по постановке земельного участка на учет в кадастровой службе;
  • направляйте заявление в орган местного самоуправления о выделении участка без проведения аукциона.

После вынесения предварительного решения о согласовании выделения земли, информация об участке размещается в публичных изданиях. Если в течение 30 дней желающих претендовать на использование земельного надела не появится, то заключайте договор аренды участка с уполномоченным государственным органом.

Оплата работ и услуг по оформлению земельного участка производится за счет средств инициатора арендных обязательств.

Если в течение месяца новый претендент выйдет с инициативой по заключению договора аренды на интересующий вас земельный участок, то будет проведен аукцион, в процессе которого выявится победитель торгов.

По итогам аукциона, уполномоченный государственный орган заключает договор аренды с победителем (лицом, предложившим наиболее высокую цену). По завершении аукциона составляется протокол, который подписывается организатором торгов и лицом, выигравшим аукцион. Договорные обязательства должны быть оформлены в двадцатидневный срок.

Читайте так же:  Кодекс этики судьи основные положения

Если проведение кадастровых работ оплачивалось лицом, проигравшем торги, то победитель должен возместить ему сумму денежных средств, затраченных на данную процедуру.

Земля в аренду у государства с правом выкупа

В соответствии с положениями земельного законодательства граждане, построившие на арендованном у государства участке жилой дом, вправе в дальнейшем приобрести данный участок в собственность на льготной или безвозмездной основе. В случае отсутствия на земельном наделе строительных объектов, земля реализуется на общих условиях в рамках организованного аукциона.

В связи с этой ситуацией, чтобы иметь возможность последующего беспрепятственного оформления земли, лучше возвести на участке, арендованном у государства постройку (дачный дом, баню и т. д.). Поскольку владельцы недвижимости, расположенной на земле, находящейся в государственном ведении, имеют право первоочередного выкупа. В данном случае при оформлении земельного участка в собственность в расчет берется его кадастровая стоимость.

Преимущество на приобретение государственного надела будет иметь арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности не менее трех лет.

Для получения разрешения на оформление земельного участка в собственность, представьте в уполномоченный орган следующие документы:

  • письменное обращение о разрешении предоставления земельного участка в собственность;
  • договор аренды земельного участка;
  • документ, доказывающий оплату государственной пошлины.

Для узаконивания земельного надела направьте в орган Росреестра следующие документы:

  • обращение о регистрации права собственности;
  • договор на покупку земельного надела;
  • документ об оплате государственной пошлины;
  • справку об оценочной стоимости земли в рамках кадастрового учета;
  • разрешительный документ о возможности оформления земельного участка в собственность, выданный муниципалитетом;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Как перевести земельный участок из аренды в собственность?

Как оформить землю в собственность, читайте тут.

Рассмотрение представленных документов производится в течение 20 дней. Собственником земли вы можете считаться только после внесения соответствующей отметки в Единый реестр.

[1]

Отрицательное решение на ходатайство о возможности выкупа государственного земельного участка уполномоченный орган вправе вынести в следующих случаях:

  • документы представлены не в полном объеме;
  • в документах найдены недостоверные или ошибочные сведения;
  • наличие ограничений на оформление приватизации земель определенных категорий;
  • претендентом на покупку земельного участка является иностранный гражданин.

Кто может взять землю в аренду у государства

Претендовать на получении земельного участка, находящегося в ведении государственных органов, вправе любое лицо (физическое или юридическое), имеющее гражданство РФ.

Для граждан иностранных государств существуют определенные ограничения на приобретение земельных участков. Государственные земли данным лицам не предоставляются.

На какой срок можно взять землю в аренду у государства

Возможные сроки арендных обязательств устанавливаются исходя из целевого предназначения земельных наделов:

  • от 3 до 10 лет для участков, предназначенных для возведения жилых домов и реконструкции существующих построек;
  • 49 лет – в отношении земель, используемых для возведения линейных объектов;
  • 20 лет – для земель, предназначенных для ведения подсобного хозяйства;
  • от 3 до 5 лет – для освоения дачных территорий;
  • от 3 до 49 лет для сельскохозяйственных угодий;
  • 3 года – для земель, используемых для огородничества;
  • 49 лет – для участков, на которых расположены строительные объекты.

Сколько стоит арендовать землю у государства

Плюсы в аренде государственных участков следующие:

  • демократичная цена (значительно ниже рыночной);
  • государство выступает гарантом заключения договорных обязательств.

Ценовая политика по арендной плате государственных земель:

[3]

  • 1,5% от суммы кадастровой стоимости земельного участка (при установлении оценочной стоимости не позднее 5 лет);
  • в случае если сведения об оценке были установлены в более ранний период времени, в расчет берется рыночная стоимость.

Размер стоимости земельных наделов, в отношении которых аукционы не проводились, определяется владельцами земель.

При заключении договора аренды на использование государственных земель обратите внимание на следующие обстоятельства:

  • Предусмотрите вариант многоцелевого использования участка. В соответствии с требованиями действующего законодательства целевой характер земельного надела не может нарушаться пользователем земли;
  • Аренда земли относится к срочным обязательствам. Использование государственного земельного участка для строительства индивидуального жилья или ведения личного подсобного хозяйства возможно на срок, не превышающий 20 лет. В отношении участков, целевым предназначением которых является огородничество, предусмотрен срок до 3 лет;
  • Повторное заключение договоров аренды на земельные участки возможно только через проведение торгов. С 2015 года на законодательном уровне преимущественное право на заключение нового договора аренды для пользователя земельного участка, имеющего договорные отношения, отменено. Из данного требования есть исключения: земли для садоводства и дачного хозяйства, а также земли, на которых находятся объекты незавершенного строительства. При данных обстоятельствах договор аренды продлевается еще на 3 года.

Государством на законодательном уровне решена проблема затяжного строительства. Если срок договорных отношений с арендатором истек (с учетом продления), то уполномоченный орган вправе изъять участок земли у недобросовестного пользователя и выставить его на торги.

Обстоятельства, при которых возможно оспорить договор на аренду земельного участка:

  • договорные отношения оформлены без соблюдения обязательной процедуры по оповещению и проведению торгов;
  • победитель аукциона определен с нарушением процедурных условий.
Видео (кликните для воспроизведения).

При соблюдении ряда обязательных требований оформление арендных обязательств на земельный участок, принадлежащий государству, самый надежный выход из ситуации, когда недостаточно собственных средств на покупку земли. Кроме того, это начальная стадия дальнейшей приватизации земли на льготных условиях.

Источники


  1. Речи советских адвокатов. — М.: Юридическая литература, 2014. — 172 c.

  2. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.

  3. Чепурнова, Н. М. Судебная защита в механизме гарантирования прав и свобод. Конституционно-правовой аспект / Н.М. Чепурнова, Д.В. Белоусов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2014. — 168 c.
  4. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2012. — 400 c.
  5. Научно-практический комментарий к Федеральному закону от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (постатейный); Юркомпани — М., 2012. — 520 c.
  6. Морозова, Л. А. Теория государства и права / Л.А. Морозова. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 464 c.
Земля в аренду у государства по закону
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here