Законные способы продажи квартиры, купленной в ипотеку

Статья на тему: "Законные способы продажи квартиры, купленной в ипотеку" с разъяснениями профессионалов. Мы постарались собрать весь тематический материал, обработать и разместить в удобном для чтения виде. На все вопросы вам ответит наш дежурный консультант.

В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?

Продажа квартиры в ипотеку является сложным процессом, в котором помимо продавца и покупателя участвует еще и юридическое лицо, финансовая организация.

Риски продавца при ипотечной сделке минимальны, поскольку в сделке участвует банк, предъявляющий достаточно строгие требования к заемщикам.

В материале вы узнаете более подробно обо всех рисках, с которыми гипотетически может столкнуться собственник недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

  • Обсуждение сделки.
  • Согласование с банком.
  • Оценка независимым экспертом.
  • Передача банку документов на недвижимость.
  • Подписание кредитного договора.
  • Передача средств продавцу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чем рискует продавец на этапе проверки недвижимости банком?

Возможная проблема

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

  • Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
  • Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
  • Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
  • Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
  • Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
  • Узаконить перепланировку.

Чем обернется для продавца завышение стоимости жилья?

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

  1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
  2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

Еще одна непрятность связана с тем, что в случае расторжения сделки продавцу придется вернуть покупателю, опять-таки, не фактическую сумму, а ту, что фигурирует в договоре. Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

Как обезопасить себя?

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

[1]

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Читайте так же:  Кому подчиняется служба охраны труда в организации

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

    Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

  • Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.
  • Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

    Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

    Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Законные способы продажи квартиры купленной в ипотеку

    Форумы, посвящённые недвижимости пестрят вопросами: «Как я могу продать квартиру с обременением по ипотеке». Это вполне логично объясняется – ипотечное кредитование подразумевает длительный договор. За это время у заёмщика может возникнуть сложная жизненная ситуация, и в результате сложившихся обстоятельств он больше не может отвечать по взятым обязательствам.

    Или жилплощадь перестала представлять интерес для заемщика и он подумывает о приобретении другой квартиры. Отсюда возникает логичный вопрос: можно ли продать квартиру, приобретённую с привлечением банковских средств?

    Оказывается, что получить одобрение на ипотеку гораздо проще, чем реализовать потом жильё. Договор обычно включает пункт, который сообщает, что продать купленную в ипотеку квартиру без согласия банка невозможно. По закону, заёмщик может только пользоваться недвижимостью, не совершая с ней никаких сделок. Даже на досрочное погашение задолженности банки идут неохотно. Кредитору выгодно получать несколько лет завышенные проценты, чем единоразовую выплату.

    Однако, при наличии у заёмщика уважительных причин, процедура по реализации жилплощади с обременением вполне осуществима. Мы расскажем, как в 2019 году продать ипотечную квартиру. Рассмотрим и возможные риски при заключении сделки.

    Причины для расторжения договора

    Продать квартиру в ипотеке можно только с согласия кредитора. Чтобы банк одобрил такое решение, заёмщик должен привести веские причины на досрочное расторжение договора. Наибольшую сложность вызывает военная ипотека, про неё мы поговорим отдельно.

    Ситуация с продажей ипотечной недвижимости выглядит двояко: с одной стороны, банк заинтересован в погашении заёмщиком долговых обязательств, с другой – кредитор теряет регулярные денежные вливания. Проценты по кредитам – это залог процветания банковской системы. Поэтому внимательно изучите договор банковского кредитования, который вы заключали при покупке квартиры.

    Если в договоре есть пункт, допускающий продажу недвижимости с обременением, можете смело искать покупателя и оформлять договор купли-продажи квартиры. При отсутствии указанного пункта, самостоятельная продажа приведёт к оспариванию сделки и наложению штрафных санкций.

    Причины, по которым заёмщик хочет продать жилплощадь с обременением, выглядят так:

    Теперь поговорим непосредственно о возможных вариантах сделки.

    Схемы реализации

    Существует пошаговая инструкция, которая поможет продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Первым пунктом пошаговой инструкции стоит извещение кредитора о желании выставить недвижимость на продажу. Если банковские служащие сочтут вашу причину уважительной, то можете воспользоваться одним из приведённых здесь вариантов.

    Досрочное погашение кредита

    Для этого находится покупатель, согласный на договор купли-продажи квартиры с обременением. Порядок действий выглядит так:

    1. Заключается предварительный договор купли-продажи.
    2. Покупатель вносит предоплату в размере задолженности по непогашенному кредиту.
    3. Продавец обращается к кредитору с письменным заявлением о досрочном погашении долговых обязательств. После оплаты кредитор обязан выдать справку об отсутствии задолженностей.
    4. Снимается обременение с жилплощади. Для этого нужно обратиться в Регистрационную палату и представить заявление о снятии обременения, паспорт, правоустанавливающие документы на жильё, банковскую справку.

    В документах на квартиру будет проставлен соответствующий штамп, после этого можно приступать к переоформлению прав собственности. Такая процедура занимает от 5 до 7 дней.

    Обычная продажа

    Жилплощадь выставляется на продажу обычным порядком (после согласования с банком). Рекомендуем не скрывать от покупателя факт обременения недвижимости. Возможно, это приведёт к снижению стоимости, но учитывая спрос на квадратные метры в 2019, много вы не потеряете.

    После того как покупатель осмотрит жильё и найдёт его подходящим, он обращается к кредитору с заявлением о выкупе долговых обязательств. Между покупателем и финансовым учреждением заключается предварительный договор купли-продажи.

    Этот документ обычно заверяется у нотариуса. Затем банк предоставляет два депозитария: в одну ячейку покупатель помещает остаток по кредиту, в другую – сумму окончательного расчёта с продавцом. Затем банком снимаются обременения с жилья, оформляется договор купли-продажи, после регистрации которого, кредитор и заёмщик получают доступ к своим депозитам.

    С участием банка

    Этот вариант применим, если заёмщик меняет место жительства или убывает в длительную командировку. Здесь банк самостоятельно занимается продажей недвижимости.

    Если после реализации и погашении задолженности остаются денежные средства, они помещаются на депозитное хранение. Заёмщик в любой момент может забрать остаток денежных средств. Отметим, что это самый невыгодный вариант реализации ипотечной квартиры. Кредитор не ищет выгоды, а просто хочет вернуть свои деньги.

    Перераспределение обязательств

    Недвижимость, которая находится в залоге у банка, пользуется повышенным спросом у потенциальных заёмщиков. Когда человек хочет оформить ипотечный кредит, он может взять ответственность по долговым обязательствам другого заёмщика на себя. Здесь происходит стандартная процедура оформления кредита в банке.

    Затем кредитор перерегистрирует обременение на другого человека. От заёмщика требуется лишь подписать договор о переуступке долговых обязательств. Такая схема подходит, если заёмщик не ищет финансовой выгоды, просто не может больше выплачивать кредит.

    Обратите внимание, что практически все сделки происходят при участии банковской структуры. Это помогает снизить риски продавца и покупателя при заключении сделки.

    Ипотека для военных

    Продажа жилплощади, приобретённой по военной ипотеке, происходит в двух случаях:

    1. Военнослужащий рассчитался по долговым обязательствам. Тогда он считается полноправным владельцем, соответственно может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению. Главное, это наличие подтверждающих документов.
    2. Долг погашен не полностью. Здесь нужно привести веские основания для реализации квадратных метров, приобретённых по военной ипотеке. Обратите внимание, что причины должны удовлетворить не только кредитора, но и Министерство обороны.
    Читайте так же:  Предписывающие знаки пдд виды, что обозначают

    Рассмотрим второй вариант, как наиболее сложный. В данной ситуации может быть лишь две уважительные причины, которые банк сочтёт удовлетворительными:

    • военнослужащий убывает к другому месту службы. Здесь Минобороны окажет максимальное содействие в реализации жилплощади. Учитывая, что воспользоваться военной ипотекой можно раз в жизни, альтернативное жильё военнослужащему никто не предоставит. Поэтому военные поспособствуют выгодной продаже квартиры, чтобы человек смог приобрести недвижимость в другом городе;
    • болезнь близких родственников. Когда у военнослужащего нет другой возможности оплатить лечение, кроме как продать квартиру, препятствовать заключению договора купли-продажи не будут. Здесь в банк и Минобороны нужно представить диагноз, поставленный врачом и результаты лабораторных обследований.

    Другие причины не являются удовлетворительными, соответственно продать жильё не получится. Поэтому прежде чем участвовать в программе военной ипотеки, рекомендуем адекватно оценить свои возможности.

    Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залоге у банка

    Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

    В ипотеке или в залоге, какая разница?

    Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно.

    Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение. А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно. В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

    Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

    У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:

    Преимущества Недостатки
    Низкая стоимость жилья До погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемы После погашения долга придется заниматься снятием обременения Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрее Оформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно

    Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

    Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

    • Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
    • Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

    Порядок действий

    1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
    2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
    3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
    4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.
    1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
    2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
    3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.

    Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя. Главная особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита. Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

    • Паспорта продавца и покупателя.
    • Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
    • Действующие договора залога и ипотеки.
    • Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
    • Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
    • Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
    • Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
    • Договор купли-продажи.
    • Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
    • Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
    • Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).
    Читайте так же:  Какой срок действия у кадастрового паспорта
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

    Стандартный перечень расходов:

    [2]

    • Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
    • Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
    • Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
    • Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

    Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

    Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

    Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге

    Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Этапы покупки квартиры в ипотеку

    Сегодня ипотека является самым распространенным способом покупки квартиры.

    Ее суть в том, что банк выдает некую денежную сумму заемщику на определенных условиях. Прежде чем взять ипотеку человек должен определиться с банком, который выдаст ему заем, необходимой программой кредитования.

    В каждом финансовом учреждении свои условия и ипотечные программы, а вот этапы покупки квартиры в ипотеку одинаковые для всех.

    Любому заемщику важно знать последовательность действий при оформлении квартиры в ипотеку, чтобы обезопасить себя от дополнительных расходов, не тратить впустую время.

    Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке в 2019 году

    Совершая сделку купли-продажи квартиры, важно все сделать правильно, своевременно и в полном объеме, чтобы в дальнейшем не бегать по нескольку раз в банк или страховую компанию.

    Чтобы ничего не забыть при оформлении договора, необходимо последовательно рассмотреть все этапы ипотечной сделки:

    Особенности и этапы покупки квартиры в ипотеку в новостройке

    Заемщикам, которые планируют взять в ипотеку квартиру на первичном рынке недвижимости, нужно знать некоторые особенности сделки:

    • зачастую банки выдвигают свои требования к квартире – одна должна быть собственностью определенного застройщика, аккредитованного банком;
    • приобретать квартиру лучше на этапе ввода в эксплуатацию, а не на этапе строительства. Ведь покупатель не знает, когда застройщик закончит строительство;
    • банк обязательно потребует от заемщика дополнительный залог в виде недвижимости (другой квартиры, которая находится в собственности у заемщика);
    • одним из условий в некоторых банках является наличие поручительства для заемщика.

    Процесс покупки квартиры в новостройке включает в себя следующие этапы ипотечного кредитования:

  • Этап 1 – выбор объекта недвижимости, заключение соглашения с застройщиком. Чтобы зря не тратить время, нужно найти банк, который предлагает застройщиков, с которым можно заключить договор купли-продажи.
  • Этап 2 – заключение соглашения на бронирование квартиры. Если заемщик нашел подходящий вариант жилья, тогда он должен оформить соглашение с застройщиком, где должна отражаться такая информация: описание квартиры, условия сделки, срок ее действия, размер первоначального платежа и др.
  • Этап 3 – подача заявки в банк на выдачу ипотеки, подготовка необходимых документов для получения займа на новостройку.
  • Этап 4 – получение одобрения банка в предоставлении ипотеки, проведение процедуры оценки квартиры, страховка недвижимости.
  • Этап 5 – подписание ипотечного договора. Регистрация сделки в Росреестре.
  • Этап 6 – осуществление банком перевода денежных средств на счет застройщика.
  • Этап 7 – подписание акта приема-передачи и получение ключей от долгожданной квартиры.
  • Процесс оформления квартиры в ипотеку в «Сбербанке»

    Одним из самых популярных банков в сфере ипотечного кредитования является «Сбербанк». Для оформления сделки в этом финансовом учреждении нужно пройти такие шаги при покупке квартиры в ипотеку:

    Пятый шаг может быть изменен. Банк может контролировать расчеты между продавцом и покупателем, поэтому на сделку приглашает обе стороны.

    Он открывает банковскую ячейку, куда помещает первоначальный взнос и кредитные средства. Деньги будут находиться там до тех пор, пока заемщик не пройдет процедуру государственной регистрации перехода прав собственности.

    И только после того как сделка будет оформлена, банк даст продавцу доступ до ячейки, где он сможет забрать свои деньги.

    Покупка квартиры в ипотеку имеет свою специфику. Вначале потенциальный заемщик должен определиться с банком и программой кредитования, подать заявку, получить одобрение.

    Дальше ему нужно выбрать подходящее жилье, получить документы на него от продавца, оформить сделку с банком и продавцом и только потом перечислить деньги за квартиру, получить от нее ключи.

    Чтобы сделать все правильно и ничего не пропустить, желательно обратиться за помощью к услугам ипотечного брокера, который подскажет, какие документы нужны для осуществления сделки, когда и куда заемщику обращаться для оформления страховки, оценки имущества и т. д.

    Особенности продажи квартиры по ипотеке для продавца: на что обратить внимание

    Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

    Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

    Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

    Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

    Читайте так же:  Может ли быть пенсия меньше прожиточного минимума

    Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

    В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

    Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

    К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

    [3]

    • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
    • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

    Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

    Минусы продажи квартиры в ипотеку

    Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

    Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

    • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
    • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
    • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
    • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

    Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

    Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

    С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

    В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

    Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

    Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

    • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
    • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
    • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
    • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
    • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

    Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

    Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

    1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
    2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

    Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

    Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

    Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

    Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

    1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
    2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
    3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
    4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
    5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
    6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
    7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
    8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

    Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

    Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

    1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
    2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
    3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
    4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
    5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
    6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

    Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

    Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

    Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

    1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
    2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
    3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
    4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
    5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

    Заключение

    Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

    При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

    Как продать квартиру в ипотеке?

    – Как продать квартиру в ипотеке?

    Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

    Главная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

    Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

    Читайте так же:  Балансовая прибыль и формула ее расчета

    Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку. Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

    Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

    Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

    Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

    В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

    1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

    2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

    3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

    4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

    Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

    И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

    Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

    Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

    По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

    Может быть две схемы расчетов.

    1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
    2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

    Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

    Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

    1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
    2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
    3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
    4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

    Текст подготовила Мария Гуреева

    Не пропустите:

    Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

    Источники


    1. Поттешер, Ф. Знаменитые судебные процессы / Ф. Поттешер. — М.: Прогресс, 2013. — 302 c.

    2. Институт истории естествознания и техники им. С. И. Вавилова. Годичная научная конференция. Том 2. История химико-биологических наук. История наук о земле. Проблемы экологии. История техники и технических наук. — М.: Ленанд, 2013. — 440 c.

    3. История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.
    4. Берус, Виталий А.С. Лаппо-Данилевский. История. Философия. Методология / Виталий Берус. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 160 c.
    5. Комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» (постатейный). — М.: Деловой двор, 2011. — 120 c.
    6. Додонов Большой юридический словарь / Додонов, В.Н. и. — М.: ИНФРА-М, 2013. — 790 c.
    Законные способы продажи квартиры, купленной в ипотеку
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here