Сдаем квартиру в аренду – порядок оформления по закону и нюансы

Статья на тему: "Сдаем квартиру в аренду – порядок оформления по закону и нюансы" с разъяснениями профессионалов. Мы постарались собрать весь тематический материал, обработать и разместить в удобном для чтения виде. На все вопросы вам ответит наш дежурный консультант.

Сдаем квартиру в аренду – порядок оформления по закону и нюансы

Мошенники и аферисты, люди, не имеющие возможности платить, или просто не желающие – такие опасности могут подстерегать человека, который сдает свою квартиру в аренду без надлежащего оформления. Каждый хочет заработать и избежать дополнительных расходов, но оправдан ли такой шаг – в случае спорной ситуации вы не сможете ничего доказать даже в суде. Давайте проанализируем все нюансы и разберемся, как сдавать квартиру правильно в полном соответствии с законом.

Анализируем выгоду

Прежде чем сдавать свою недвижимость, обязательно учтите все расходы и доходы, и вы поймете, стоит ли вообще заниматься таким делом. С прибылью все понятно (сумма за аренду), а что же с расходами? Коммуналка, страховка жилья (по желанию) и, конечно, налоги, уплаты которых все так хотят избежать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Консультация бесплатна!

Каковы ставки по налогам на данный момент при сдаче жилья:

  • Физическим лицам придется заплатить 13% (НДФЛ).
  • Индивидуальным предпринимателям также НДФЛ – 13%.
  • Индивидуальным предпринимателям, которые находятся на упрощенной системе налогообложения – 6% (Налоговый кодекс РФ).
  • Предпринимателям, применяющим патентную систему – 6%, умноженных на свою налоговую базу. (Налоговый кодекс РФ).

Считаем, вы оказались в прибыли – можно начинать готовиться к сдаче жилья.

Немного о грустном

Помните, чтобы начать получать прибыль, вам потребуется согласие на сдачу квартиры от всех собственников, если:

  • Квартира находится в законном владении.
  • Комната приватизирована в коммунальной квартире.
  • Комната в приватизированной квартире.

Получите согласие наймодателя, если:

  • Муниципальная квартира.
  • Неприватизированное помещение в коммуналке.
  • Комната в неприватизированной квартире.

Удостоверьтесь, что все члены семьи не против если:

  • Квартира в муниципальном владении.
  • Неприватизированная комната в коммуналке или квартире.

И самое сложное – согласие соседей:

  • Приватизированная или нет комната в коммуналке.

Самое ответственное мероприятие – составление договора

Важный момент: у вас есть альтернатива. Можно оформить договор найма для физического лица или аренды для юридического.

Учтите, что законодатель разрешает не регистрировать договор даже на длительный период для физических лиц. И противоположная ситуация с договором аренды, если он заключен на срок более 1 года. Но здесь есть выход: указываем срок 6-9 месяцев, а потом просто его пролонгируем. А по сути, у вас не будет выбора: форма договора зависит от лица, которому вы сдаете свое помещение.

Важные детали

Прежде чем приступить к составлению договора, будет полезным ознакомиться со ст. 27,28,29 Гражданского Кодекса РФ. Помните, вы можете указать в документе все соглашения с арендатором. Форма соглашения – письменная, заверение у нотариуса по желанию, хотя специалисты рекомендуют такую процедуру. Самые значимые моменты:

  • Срок и размер получения ежемесячной оплаты.
  • Порядок пользования имуществом.
  • Коммунальные платежи.
  • Проверка сохранности квартиры (сколько раз и когда владелец будет проводить ревизию).
  • Реквизиты сторон.
  • Условия досрочного расторжения соглашения.
  • Ответственность.
  • Права и обязанности.

Важный нюанс: обязательно поинтересуйтесь у нанимателя, сколько людей будет проживать в вашей квартире, и отобразите эти данные в договоре.

Иначе вы рискуете, что ваш дом или квартира превратится в общежитие, а как результат: жалобы соседей, возможная порча имущества и дополнительный расход на коммунальные услуги!

Ну и конечно, на договор распространяются все нормы, которые не противоречат действующему законодательству. Можете скачать типовой договор в Word.

Защищаем себя от возможных рисков

Понятно, что такое мероприятие может повлечь за собой негативные последствия для человека: попадутся мошенники, не буду платить и т.д. Что можно предпринять:

  • Проверяйте паспорт! Сейчас существует такая возможность. Можно сделать это с помощью портала http://services.fms.gov.ru/.
  • Проверяем платежеспособность – попросите справку 2-НДФЛ или, например, документы на авто, другое имущество. Требовать их, конечно, вы не имеете право, но отказ может стать для вас первым «звоночком», что эти люди могут уклоняться от оплаты аренды.

Проверьте человека на предмет задолженности перед Службой Судебных Приставов – http://www.fssprus.ru/iss/ip/.

Взаимоотношения с налоговыми органами

Договор заключен, прибыль получена, а как же отчитываться перед налоговой? Помимо обязательной уплаты всех сборов, вы должны предоставить сведения о том, какую сумму вы получаете и правильно ли вы рассчитали налоги.

Нюанс : фискальная служба имеет право запросить у вас для проверки договор аренды, квитанции о полученных оплатах.

От вас не могут требовать (как у ИП, так и физического лица) вести бухгалтерский учет! Но «лазейка» для проверяющих органов существует: согласно ст. 346.24 НК РФ ИП на упрощенной системе налогообложения обязан вести книгу учета расходов и доход, где и будет отображаться статья «аренда» или «найм».

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95

Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Консультация бесплатна!

Не стоит полагать, что государство всячески хочет усложнить нам жизнь. Ведь договор найма или аренды, который вы оформили по закону, станет для вас надежной защитой, и при необходимости Вы сможете отстаивать свои права в суде. Ну а расходы на налоги несоизмеримо меньше, нежели возможные финансовые потери от аферистов.

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону

Организационные вопросы сдачи квартиры в аренду

Имея в собственности квартиру, гражданин может распоряжаться ей по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Чтобы избежать возможных затруднений и негативных последствий, важно понимать существенные аспекты этого процесса и знать порядок оформления сопровождающих документов.

Для того чтобы правильно сдать квартиру в аренду и составить договор, потребуется проделать ряд определенных мероприятий организационного характера.

Какие документы готовить собственнику

1. Единственному владельцу квартиры, которую планируется сдать в аренду, необходимо заранее подготовить такой пакет бумаг:

  • документ, удостоверяющий личность собственника;
  • правоподтерждающую документацию на имущество (свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН);
  • при отсутствии правоподтверждающих бумаг понадобится документ-основание (например, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и другие);
  • платежные документы, доказывающие факт отсутствия задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • справку или выписку о прописанных в жилом помещении лицах.
Читайте так же:  Существует ли срок давности по алиментам на детей

2. Если объектом недвижимости владеют несколько лиц, необходимо наличие согласия всех сособственников, оформленное одним из следующих вариантов:

  • письменный документ, собственноручно написанный каждым совладельцем;
  • нотариальная доверенность, выданная одному из собственников остальными;
  • личное подписание договора аренды всеми собственниками.

Важно! Помимо бумаг, перечисленных в первом случае, комплект необходимых документов подразумевает наличие письменного согласия от лиц, не приходящихся совладельцами, но зарегистрированных в данном жилье, либо их подписей в договоре аренды.

3. Когда квартира является неприватизированной, то необходимо согласие муниципалитета на предоставление ее в аренду. Для этого следует обратиться в компетентный орган по управлению муниципальной собственностью и подать заявление с просьбой разрешить передачу квартиры в аренду. К документу прилагаются согласия зарегистрированных в квартире лиц, написанные от руки.

Чтобы сдать муниципальную квартиру в аренду, потребуется:

  • разрешение наймодателя;
  • паспорт гражданина, являющегося главным квартиросъемщиком;
  • договор социального найма, либо ордер на недвижимость;
  • платежные документы об оплате коммунальных платежей;
  • справка о регистрации из ЖЭКа.

[2]

Определяемся с ценой за съем

Установить среднюю стоимость арендной платы поможет изучение текущей ситуации в отношении съемного жилья:

  1. Это можно сделать при помощи объявлений, размещенных в газетах или в Интернете.
  2. Можно применить и специальный калькулятор оценки имущества, сдаваемого в наем. Однако он дает только ориентировочную стоимость, независимо от конкретных обстоятельств.

На размер арендной платы оказывают влияние такие факторы:

  • местоположение объекта;
  • площадь;
  • общее состояние жилища;
  • наличие мебели;
  • уровень развития инфраструктуры в районе;
  • отдаленность от общественного транспорта;

Разумно установленная цена поможет быстро и без лишних усилий сдать имущество в аренду.

Как искать нанимателя без посредников

Существует несколько путей поиска нанимателей:

Также возможно заключение эксклюзивного договора с одним агентством. Это избавит от лишних телефонных звонков, и сдачей квартиры будет заниматься одна компания.

[3]

Показываем квартиру

Немаловажную роль для успешной сдачи объекта играет ее правильный показ, поэтому заранее нужно подготовиться к процессу и осуществить следующее:

  • провести уборку;
  • проветрить помещение;
  • осмотреть мебель и технику, а также убедиться в том, что все осветительные и электрические приборы находятся в исправном состоянии.

При показе квартиры желательно побеседовать с потенциальным арендатором, чтобы понять, насколько он подходит. О правах и обязанностях сторон рекомендуется говорить заранее, дабы не затягивать совершение процедуры впоследствии.

Как правильно сдать квартиру в аренду по закону

Жилищным кодексом РФ установлены обще положения о процедуре сдачи жилья в аренду. Им определяется:

  • кто может быть арендодателем;
  • права сторон договора аренды;
  • возможные причины расторжения договора.

Несмотря на то, что законодатель не предусматривает возможности сдать недвижимость в аренду лишь после заключения письменного договора, наличие такого документа позволит избежать возможных конфликтных ситуаций впоследствии.

Оформляем страховку

Перед тем как сдать квартиру в наем, ее обязательно нужно застраховать. Таким образом владелец обезопасит свое имущество. В документе желательно обозначить возможности возникновения:

  • пожара;
  • потопа;
  • газового взрыва;
  • повреждения отделки.

Важно учитывать: недвижимость, сдаваемая в наем, подлежит страхованию с увеличенным коэффициентом.

Получаем согласие собственников и соседей

Для сдачи жилья требуется наличие согласия всех дольщиков, в собственности которых оно находится. В определенных ситуациях мероприятие должно быть согласовано с соседями или наймодателем.

Согласие наймодателя требуется, когда в аренду сдают:

  • муниципальное имущество;
  • неприватизированную комнату в коммунальной квартире;
  • неприватизированную квартиру.

Одобрение, выраженное соседями, необходимо при сдаче приватизированной или неприватизированной комнаты в коммуналке.

Как составить договор

Главным документом, отражающим условия аренды жилого помещения и ответственность сторон, является договор аренды.

Стоит отметить! Несмотря на то, что многие именно так называют указанный договор, при заключении его с физическим лицом, правильно именовать его договором найма. При предоставлении помещения юридическим лицам заключается договор аренды. Такой документ должен обязательно регистрироваться компетентными органами. В случае заключения договора найма, регистрацию проводить не нужно.

В тексте договора обязательно должны быть прописаны такие пункты:

  • полные данные сторон;
  • суммы арендной платы, планируемая дата платежей, допускаются ли изменения оговоренной суммы;
  • возможность взимания залоговой суммы, ситуации, при которых владелец вправе оставить ее у себя;
  • частота проверок жилья наймодателем;
  • обязанности по внесению коммунальных выплат;
  • наличие ограничений в использовании объекта или приборов, находящихся в квартире;
  • осуществление ремонта или приобретение техники в счет арендной платы.

Для уточнения обязательных условий договора аренды следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ. Форма договора может быть простой письменной, а может и удостоверенной нотариально, что даст больше гарантий для участников сделки.

Рекомендуется оформлять такого рода договоры на срок не более 11 месяцев. Так как законодательство все еще несовершенно, сегодня продолжают действовать некоторые нормы советских правовых актов, предусматривающих, что при проживании нанимателя на арендованной жилплощади свыше обозначенного срока, он вправе требовать проживания в квартире и по окончании действия договора.

К примеру, такое возможно при обращении в суд арендатора, имеющего тяжелое заболевание или финансовые затруднения. Так как судами нередко удовлетворялись подобные притязания, лучше избегать таких ситуаций.

Акт приема-передачи

Передаточный акт является дополнительной бумагой, отражающей список имеющейся в квартире техники и мебели на момент ее предоставления, а также общее состояние жилья. В нем рекомендуется оговорить обнаруженные недостатки имущества, для того чтобы обязанность по их устранению не пришлось нести нанимателю. Документ составляется и подписывается в двух экземплярах — по одному для каждого участника.

Как заплатить налог

Законодателем определяются различные виды налогов для арендодателей. Физические лица уплачивают НДФЛ по стандартной схеме. Предпринимателям предоставлен выбор оплаты:

  • по общему режиму;
  • используя упрощенную систему;
  • применяя патентную систему.

Общий режим предусматривает отчисления 13% от получаемого дохода:

  1. Ежегодно наймодатель должен обращаться в налоговую службу с декларацией.
  2. Заранее следует рассчитать сумму полученной прибыли и вычислить необходимый налог, после чего можно перечислять требуемые финансы. При этом обязательно нужно сохранять платежные документы и предоставить их с пакетом остальных бумаг (договор аренды, банковские документы) при явке в налоговую.
  3. Если сдается неприватизированная квартира, возможно, потребуется зарегистрировать документы в муниципальных органах, однако это не является обязательным.
Читайте так же:  Как написать расписку о получении и возврате денежных средств

Советы и предостережения специалистов

Существует ряд особенностей, которые имеют большое значение при оформлении договора аренды квартиры. Знание и понимание их поможет обезопасить себя от появления негативных последствий и избежать возможных неприятностей.

О расписках

Передачу финансов за аренду жилых помещений важно каждый раз подтверждать распиской:

  1. Для упрощения процедуры можно подготовить специальный бланк, в который будут вписываться суммы денег и даты их передачи, а также отображаться подписи участников. При этом допускается присутствие свидетелей, о чем в расписке делается соответствующая отметка.
  2. Рекомендуется составлять 2 экземпляра документа, чтобы он оставался у каждой стороны.
  3. При оплате безналичным путем наниматель должен сохранять платежную документацию, подтверждающую факт передачи денег.

Любая аренда предусматривает обязанность наймодателя по уплате налогов:

  1. При продолжительном сроке аренды и регистрации договора в органах Росреестра такие сведения, как правило, направляются в ФНС, поэтому утаить их практически невозможно.
  2. Если аренда краткосрочная, сокрытие информации теоретически возможно, но делать это не рекомендуется. В случае обнаружения нарушений, наймодатель будет вынужден оплачивать не только сумму налога, но и штрафные санкции.
  3. Если же продолжительное время не платить налоги, таким образом задолжав крупную сумму отчислений, лицо может быть привлечено даже к уголовной ответственности.

Неуплата налогов за аренду жилья возможна лишь при наличии уважительных причин. Арендодатель может быть освобожден от этой обязанности только в ситуации, когда арендатором продолжительное время не производилась оплата по договору, и это можно подтвердить.

Иногда определенный гражданин одновременно сдает в аренду несколько жилых помещений. Это рассматривается законодательством в качестве предпринимательской деятельности, и подразумевает получение соответствующего статуса. Невыполнение этого условия грозит лицу привлечением к административной, либо уголовной ответственности, исходя из полученной суммы доходов.

О регистрации сделки

Обязательная регистрация для договоров аренды квартиры не предусматривается, если он оформлен на срок менее одного года. При более длительных периодах регистрация необходима:

  • Отрицательной стороной данной процедуры является то, что это требует сбора документации и расходов на оплату госпошлины. Кроме того, информация об аренде поступит в налоговую службу.
  • Однако в этом есть и свои плюсы. Например, при регистрации договора найма собственник обеспечивается дополнительными гарантиями.

О рисках для наймодателя

Каждый собственник должен понимать, что предоставляя свое имущество посторонним лицам в аренду, он несет определенные риски, которые могу заключаться в следующем:

  1. Порча мебели, интерьера или техники. Чаще всего такое возможно при сдаче квартиры в аренду посуточно. Поэтому крайне важно подписывать соответствующий договор, ведь при обнаружении нанесенного вреда, владелец может потребовать от арендатора возместить ущерб, и привести объект недвижимости в первоначальный вид.
  2. Хищения. При сдаче меблированной квартиры владелец рискует тем, что недобросовестный наниматель может в любой момент покинуть жилье, и при этом вывезти имеющуюся мебель и электроприборы. В данном случае для того, чтобы себя обезопасить, нужно составлять передаточный акт, который подробно зафиксирует все, что имеется в квартире на момент подписания договора и заселения нового жильца.
  3. Неуплата. Ситуация довольно распространенная. Если арендатор систематически «забывает» производить платежи, либо уплачивает суммы не в полном объеме. Если правоотношения не подтверждены договором, то далеко не всегда собственник может добиться погашения задолженности.

Именно поэтому так важно письменно оговаривать условия и порядок оплаты за пользование помещением. При наличии надлежащим образом оформленного договора за владельцем всегда остается возможность получения защиты своих нарушенных прав в судебном порядке.

Рекомендуем ознакомиться:

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить

именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта . Или позвоните нам по телефонам:

10 обязательных пунктов в договоре аренды квартиры

Грамотно составленный договор аренды поможет и собственнику, и арендатору квартиры избежать многих проблем. Как составить договор найма жилого помещения и какие пункты обязательно нужно включить в документ?

1. Паспортные данные

Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий. В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.

2. Документы о праве собственности

Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды. Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой. В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.

3. Срок аренды

Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды. Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.

4. Арендная плата

Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату. Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит. Депозит обычно засчитывается в счет последнего месяца проживания либо возвращается квартиранту, если страхового случая не произошло, то есть если арендатор был аккуратным и не повредил ничего из мебели или бытовой техники.

5. Порядок расчета

Риелторы советуют также прописывать в договоре порядок расчета: по каким числам арендатор обязуется вносить оплату и каким образом он будет передавать деньги: наличными или переводом на счет арендодателя.

6. Условия повышения платы

И для квартиранта, и для хозяина жилья полезно зафиксировать в договоре условия повышения платы: например, раз в год. Так и для арендатора рост платы не станет неожиданностью, и хозяин не будет выглядеть ненасытным монстром, ведь условия были оговорены и задокументированы заранее. И еще в договоре можно прописать, как часто собственник может посещать квартирантов и может ли он это делать в их отсутствие.

7. Оплата коммунальных услуг

Еще один обязательный пункт договора ― это условия оплаты коммунальных услуг. Помимо аренды квартиранты обычно оплачивают счета за интернет, электроэнергию и воду по счетчикам. Об этом, как правило, все помнят, но забывают об оплате телефонных звонков. В договоре желательно упомянуть, по какому тарифу будут оплачиваться городские звонки, а также междугородние или международные. Не забудьте и об услугах консьержа ― это минимум 250-300 рублей в месяц.

Читайте так же:  Поездка в абхазию нужен ли загранпаспорт

8. Условия досрочного прекращения действия договора

Самый большой страх любого арендатора – внезапно оказаться на улице из-за прихоти хозяина жилья. Именно поэтому специалисты настоятельно рекомендуют вписать в договор аренды условия досрочного прекращения действия документа. Необходимо предусмотреть случаи, когда договор можно расторгнуть в одностороннем порядке ― например, если квартирант отказывается платить аренду или если собственник не сделал обещанный ремонт. Укажите, что квартиранты обязаны предупредить за месяц о том, что съезжают. В свою очередь, хозяин жилья должен взять на себя такие же обязательства.

9. Количество проживающих

Бывает так, что собственник недвижимости сдает квартиру одному человеку, а потом обнаруживает, что на его квадратных метрах поселилась бригада гастарбайтеров. Так что количество человек, которые будут проживать вместе с основным арендатором, лучше прописать в самом договоре. Иначе хозяин жилья не сможет предъявить законные претензии жильцу. Если владелец жилья разрешает поднаем, его условия также нужно документально зафиксировать. Отдельным пунктом укажите, могут ли в квартире находиться животные.

10. Опись имущества

Обычно к договору аренды прикладывается опись имущества, которое находится в квартире: мебели и бытовой техники. необходимо указать, являются ли предметы новыми или бывшими в употреблении. Составить такую опись выгодно для обеих сторон: владелец квартиры не сможет «повесить» на арендатора сломанную микроволновку, если ее не было в списке, а арендатор будет обязан оплатить сломанный стол или разбитую люстру.

Сдавать квартиру как ИП или физ.лицо? Сходства и различия

В этой статье мы расскажем о двух возможностях сдачи жилья внаём, сравним их по определенным критериям и, надеемся, поможем вам выбрать для себя подходящий вариант.

О физических лицах и Индивидуальных предпринимателях

Описание граждан (физических лиц) как субъектов гражданского права содержится в гл. 3 ГК РФ. Отдельное внимание в этой главе законодатель обращает на предпринимательскую деятельность граждан (ст. 23 ГК РФ).

Видео (кликните для воспроизведения).

В соответствии с данной статьей гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью, зарегистрировавшись в качестве ИП.

При этом индивидуальный предприниматель продолжает оставаться гражданином (пусть и с некоторыми особенностями правового статуса), он не является юридическим лицом.

Обязательно ли регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, чтобы сдавать квартиру?

По сложившейся практике регистрироваться в качестве ИП или самозанятого, чтобы сдавать квартиру внаём, гражданину не обязательно.

С одной стороны, арендная деятельность, конечно, в ряде случаев может рассматриваться как предпринимательская .

С другой стороны, сдавать квартиру – это ваше право как собственника . Если же вы проживаете в квартире по договору социального найма, то также имеете право её сдавать (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ). В обоих случаях в законе не говорится об обязанности регистрироваться.

Случаев привлечения граждан, сдающих единственную квартиру, к ответственности за то, что они для такой деятельности не зарегистрировались как ИП, не встречалось. Поэтому вопрос, относить деятельность по сдаче квартиры, или не относить к «предпринимательской», пока что лучше оставить теоретикам. А на практике при выборе руководствоваться соображениями о выгоде и удобстве лично для себя.

Однако если кто-то сдает комнаты посуточно и фактически превратил квартиру в хостел – такие действия ФНС и суд трактуют как предпринимательскую деятельность.

Сходства и отличия между ИП и физ.лицом в вопросах аренды квартиры

В данном разделе мы продемонстрируем сходства и основные отличия между арендной деятельностью ИП и физического лица по ряду критериев.

Для чего регистрировать ИП?

После ознакомления с приведенной таблицей может показаться, что ведение арендной деятельности для ИП несет слишком много сложностей в сравнении с той же деятельностью для физического лица. Отчасти это так. Сам процесс оформления отношений с нанимателем и взаимодействия с ним после заключения договора для ИП и физ.лица не отличается. Отличия проявляются только во взаимоотношения с государством.

Практическая польза из регистрации ИП для ведения арендной деятельности может быть извлечена при уплате налогов, но только при значительном объеме доходов.

До 2019 года физического лица не было выбора, какие именно налоги платить. В любом случае приходилось платить НДФЛ (гл. 23 НК РФ).

С 1 января 2019 года в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – запущен эксперимент по налогообложению самозанятых, в рамках которого налог может быть снижен до 4-6%.

У ИП в любом случае вариантов больше:

В первых трех случаях вам, как индивидуальному предпринимателю, нужно будет также уплачивать обязательные страховые взносы в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2009 года N 212-ФЗО страховых взносах в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования и территориальные фонды обязательного медицинского страхования“.

Важным нюансом сдачи квартиры в аренду как ИП является следующее: доход о продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, не исключается из перечня объектов обложения НДФЛ, даже если такое имущество находилось в собственности более 5 лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, см. также письма Минфина РФ № 03-04-05/3-124 от 07.02.2012 и № 03-04-05/3-273 от 07.03.2012).

Более подробную информацию обо всех вариантах налогообложения для индивидуальных предпринимателей вы сможете найти в разделе “Налоги на квартиру” на нашем портале.

Подведем итоги

Прежде чем принять решение, регистрироваться как ИП или самозанятому или сдавать квартиру просто как физическое лицо, мы советуем вам рассчитать суммы налогов для каждого случая, чтобы оценить, какова будет ваша прибыль при применении каждого из вариантов. Для этого вы можете использовать специальный калькулятор, размещенный на нашем портале.

В любом случае, сама по себе сдача квартиры физическим лицом, или сдача квартиры индивидуальным предпринимателем не будет являться нарушением закона. Конечно же, при условии соблюдения всех правовых норм, применимых в вашей ситуации.

Как официально сдать квартиру: пошаговая инструкция. Договор аренды квартиры между физическими лицами. Преимущества законной сдачи квартиры

У вас есть в собственности свободная квартира, в которой никто не живет? Она простаивает, и вы тратите много денег, времени и сил на ее содержание? Пора это прекратить и сделать недвижимость источником дохода! Как официально сдать квартиру и что для этого нужно? Ответы на эти вопросы вы найдете в данной статье!

Читайте так же:  В течение какого времени можно вернуть купленный товар продавцу по закону

Рассмотрим преимущества законной сдачи квартиры

1. Заключение договора. Это поможет избежать многих непредвиденных расходов и даже может уберечь от больших проблем. Все мы знаем, что наниматели бывают разные. Одни очень чистоплотные, честные и аккуратные. Другие- безалаберные и безответственные, а еще встречаются даже мошенники. Именно последняя категория людей может доставить вам много проблем. Поэтому присматривайтесь внимательно к личности нанимателя. Бывают случаи, когда квартиросъемщики выносят из квартиры имущество и технику, портят ремонт и мебель. Чтобы этого не произошло, необходимо заключить договор аренды квартиры между физическими лицами. К нему нужно приложить подробную опись имущества, которое на момент сдачи квартиры в ней находится, описать недостатки, которые имеются. Также важно указать в нем, кто будет нести ответственность при поломке оборудования, порче ремонта и так далее. Важно указать в данном документе паспортные данные нанимателя!

2. Отсутствие дополнительных расходов. Кому оплачивать коммунальные платежи? Телефонные счета? Интернет? Вы прописали это в договоре? Если нет, то вам придется разбираться уже по факту с вашими нанимателями. Заметим, что не все из них готовы оплачивать данные расходы, если вы это заранее не обговорили. Ваши квартиросъемщики могли запланировать сумму, о которой вы договорились, и откладывать ее с заработной платы. И когда придет километровый счет за телефон или коммуналку, они откажутся оплачивать, или у них не будет денег, потому что они все расходы планируют заранее. И вы останетесь ни с чем.

3. Невозможность аферы. Вы сдали квартиру девушке-студентке, а там живут 15 рабочих? Если вы решите сдать квартиру в аренду официально, то вам такая ситуация не грозит. В противном случае все возможно!

4. Вы чисты перед законом. Что может быть лучше? В Российском законодательстве прописано, что если вы хотите сдать квартиру в аренду, то вам следует оплачивать налог на доходы от аренды квартиры. Если вы захотите уйти от оплаты, то вам грозит штраф, а в некоторых случаях даже уголовная ответственность! Не доводите до этого. Сдавайте квартиру законно!

С преимуществами разобрались. Самое время перейти к пошаговой инструкции.

Шаг 1: подготовка помещения

Для начала необходимо оценить степень готовности помещения к сдаче:

Шаг 2: изучение рынка недвижимости

Квартира готова к приему новых жильцов. Но какую цену ставить? Задача не из легких для тех, кто не знает, на что опираться. Но мы вам подскажем!

Итак, все очень просто. Вам необходимо открыть несколько сайтов, на которых люди размещают объявления о том, что хотят сдать квартиру на длительный срок. Далее найдите квартиры, расположенные в том районе, в котором вы сдаете помещение. Найдите похожие по ремонту, внутреннему убранству и наполнению варианты. И ориентируясь на цены, которые ставят другие собственники, назначайте свою.

Шаг 3: поиск нанимателя

Есть два варианта:

  • Вы можете сдать квартиру без посредников. В этом случае вам придется заниматься самостоятельным поиском квартиранта, отвечать на все звонки по поводу арены квартиры, а их, как правило, немало.
  • Второй вариант – сдача квартиры в аренду через агентство недвижимости. В большинстве случаев агенты не возьмут с вас денег за данную услугу. В наше время комиссию посредникам за поиск жилья обычно платит наниматель. Чем хороша аренда квартир через посредников? Преимущества этого способа в том, что вы экономите свое время на поиске клиентов, разговорах с ними. Минус один, но существенный. Ждать придется долго, поскольку не все потенциальные арендаторы готовы платить немалую, как правило, комиссию риелторам. Если вы все же решили сдать квартиру без посредников, то поместите объявление в газете о сдаче квартиры, на своей страничке в социальной сети, на популярных интернет-сайтах. Обязательно приложите качественные фотографии помещения. В объявлении укажите, что хотите сдать квартиру на длительный срок. И ждите звонков.

Шаг 4: показ квартиры потенциальным квартирантам. Обсуждение всех нюансов

После того как вы найдете потенциальных жильцов, вам необходимо будет с ними встретиться, чтобы они посмотрели квартиру и поняли, подходит она им или нет. А также вы должны оценить будущих арендодателей и понять, хотите ли вы сдавать квартиру этим людям, или лучше поискать других.

Если вас и будущих нанимателей все устроило, то самое время обсудить все условия проживания. Размер и дату оплаты. Порядок оплаты коммунальных услуг, интернета, услуг связи и другого, если это необходимо.

Если вы точно решили сдать квартиру в аренду данным людям, то самое время перейти к заключению договора.

Шаг 5: заключение договора

Очень важно правильно заключить договор найма и прописать все нюансы. Договор – ваша «подушка безопасности». Потому что в нем прописаны ваши права, ответственность квартиранта. То есть если с вашим имуществом что-либо случится, вам не придется тратить личные сбережения на восстановление первоначальной обстановки квартиры. Потому что возмещать ущерб и нести все затраты будет именно наниматель, если порча случилась по его вине.

[1]

Какие пункты важно прописать в договоре?

1. Фамилия, имя и отчество нанимателя.

2. Адрес его прописки и все паспортные реквизиты.

3. Кто может проживать совместно с нанимателем в данной квартире.

4. Может ли квартиросъемщик осуществить повторную сдачу квартиры кому-либо другому (поднайм).

5. Кто несет ответственность за порчу имущества.

6. В каком суде решать спорные вопросы.

7. Обязательно нужно внимательно заполнить адрес объекта, подлежащего найму. Его лучше списывать со свидетельства о регистрации права.

8. Ваши паспортные данные, адрес прописки.

9. Номер свидетельства о государственной регистрации права.

10. Также укажите контактные телефоны, чтобы между вами и квартирантом могла быть мгновенная связь. Потому что ситуации бывают разные.

11. К договору нужно приложить акт описи квартиры и находящегося в ней имущества. Прописать недостатки, если такие имеются.

12. Также важно определить, как часто вы можете проверять состояние квартиры (как правило, не более 1 раза в месяц).

13. Важно предусмотреть, на каком основании может быть расторгнут или продлен договор.

Внимание! Перед заполнением внимательно изучите паспорт арендатора. На что стоит обратить внимание?

Читайте так же:  Пенсионеры освобождены от уплаты налога на имущество

Срок действия. Вы можете заключить договор с человеком, у которого паспорт недействителен, и потом будет сложно что-либо доказать.

Если вы сомневаетесь в порядочности гражданина и хотите удостовериться, что с паспортом проблем нет, вам необходимо зайти на сайт Управления федеральной миграционной службы и проверить документ на подлинность. Сделать это может любой человек, у которого есть доступ к интернету. Бесплатно!

Также вы можете проверить квартиросъемщика на сайте судебных приставов на наличие задолженностей. Это абсолютно законно и бесплатно.

Следующим шагом сравните фотографии из паспорта с лицом реального нанимателя. Бывают ситуации, когда люди пытаются составить договор на имя другого человека, завладев его документами. Будьте бдительны!

Если у вас все еще остались сомнения, то вы можете попросить у будущего жильца копию справки о доходах, чтобы убедиться, что он в состоянии взять на себя расходы по оплате квартиры.

Желательно сделать копию паспорта нанимателя. Если с ним будут проживать еще какие-нибудь люди, то важно указать их паспортные реквизиты, а также Ф.И.О. Обязательно снимите копию их паспортов.

Как официально сдать квартиру, если у нее 2 собственника?

Нередко бывает так, что одной квартирой владеют несколько человек. Что делать в таком случае?

Во-первых, получить согласие всех собственников на сдачу. Далее существует два варианта развития событий.

Рассмотрим наименее затратный вариант, который не требует дополнительных расходов. Действуйте согласно алгоритму, приведенному выше, однако помните, что договор должны подписывать все собственники собственноручно!

По ряду причин, например, если один из собственников живет в другом городе и не может приехать для заключения договора, можно использовать 2 вариант сдачи квартиры. Как официально сдать квартиру в этом случае?

Действуете согласно алгоритму, приведенному выше. Однако вам потребуется дополнительный документ, т. е. нотариальная доверенность от собственника. В ней будет прописано, что вы можете единолично сдавать квартиру в аренду и получать за это денежные средства.

Обратите внимание, что такая доверенность бесплатно не делается! Вам придется заплатить. И как правило, достаточно существенную сумму.

Можно ли сдать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Действительно, это довольно популярный вопрос у владельцев квартиры, купленной по программе ипотечного кредитования. Как официально сдать квартиру в этом случае? Для начала вам необходимо заручиться разрешением банка на такие действия. Если оно получено, то действуйте согласно алгоритму. Никаких сложностей в этом случае не возникнет.

Однако бывают ситуации, когда заемщики скрывают факт сдачи квартиры, находящейся в ипотеке. Что им грозит?

Во-первых, штраф от государства за неуплату налогов. Во-вторых, санкции банка. Он может потребовать досрочно оплатить кредит. Или выписать вам штраф.

Налоги, которые оплачивает владелец арендованной квартиры

В РФ налог на сдачу имущества в аренду равен налогу на доход физических лиц и составляет 13 %. Если срок аренды не превышает 11 месяцев, то физическое лицо не платит государственную пошлину.

Как быть, если в собственности несколько квартир, предназначенных для сдачи в аренду?

В данном случае вам следует зарегистрироваться в качестве ИП. В этом случае размер налога будет другой. Вы можете выбрать систему налогообложения, которая вам больше нравится. А именно:

  • Упрощенная система. При таком раскладе налог составит 6 %.
  • Общая система. В этом случае сумма налога будет считаться следующим образом: 15 % х Доход от сдачи квартиры в аренду – Расходы.

Какие нужны документы для сдачи квартиры в аренду?

1. Паспорт собственника/собственников помещения.

2. Свидетельство о государственной регистрации права.

3. Два распечатанных договора.

Видео (кликните для воспроизведения).

4. Если ваш выбор – аренда квартиры через посредника, то нужен договор, если вы с ним его заключали.

Каким образом забирать денежные средства у квартирантов?

  • Самый простой способ – наличный расчет и передача денег на руки. Но он не самый надежный. Потому что вы можете ошибиться при пересчете денежных средств. Иногда в обороте бывают фальшивые деньги. Кроме того, при такой передаче необходимо обязательно составлять документ о том, что денежные средства арендатор передал собственнику, а собственник их получил. Проще говоря, акт приема-передачи денег или расписка. Поэтому лучше этот процесс автоматизировать.
  • Банковский перевод. Договоритесь с квартиросъемщиками, чтобы они вам определенного числа переводили деньги за аренду на ваш счет. Это очень удобно. Вы всегда сможете взять банковскую выписку и решить спорные моменты по поводу финансов, если такие возникнут. Кроме того, вы сократите ошибки, которые могут возникнуть при наличном расчете.
  • Застрахуйте квартиру и имущество в ней перед сдачей! Это не требует больших вложений, однако может уберечь вас от многих неприятностей и дополнительных расходов в дальнейшем. В настоящее время на рынке представлено много компаний, которые занимаются данным видом деятельности. При желании вы можете застраховать даже гражданскую ответственность.
  • Внимательно следите за датой оплаты налогов. Вы обязаны это сделать до 1.04 следующего календарного года. Иначе у вас возникнут неприятности с налоговой инспекцией, штрафы и пени. А значит, вы понесете дополнительные расходы. Вам это нужно?
  • Обязательно отправьте копию договора в налоговый орган непосредственно после подписания документа!
  • И самое главное ­– не нарушайте законодательство нашей страны!

Источники


  1. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.

  2. Ведерников, А. Н. Конституционное право личности на судебную защиту в законодательстве и судебной практике России / А.Н. Ведерников. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2017. — 152 c.

  3. Безуглов, Анатолий Встать! Суд идет: моногр. / Анатолий Безуглов. — М.: Детская литература. Москва, 2014. — 224 c.
  4. Рассказов, Л. П. Теория государства и права / Л.П. Рассказов. — М.: РИОР, 2009. — 464 c.
  5. Делия, В. П. История и методология науки производства / В.П. Делия, Л.Д. Гагут, Ю.А. Гнидина. — М.: Де-По, 2013. — 304 c.
  6. Сидорова, Е.В. Используем сервисы Google. Электронный кабинет преподавателя: моногр. / Е.В. Сидорова. — М.: БХВ-Петербург, 2015. — 966 c.
Сдаем квартиру в аренду – порядок оформления по закону и нюансы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here