Переуступка прав аренды земельного участка

Статья на тему: "Переуступка прав аренды земельного участка" с разъяснениями профессионалов. Мы постарались собрать весь тематический материал, обработать и разместить в удобном для чтения виде. На все вопросы вам ответит наш дежурный консультант.

Процедура переуступки права аренды земельного участка

Переуступка права аренды конкретного земельного участка используется в том случае, если человек со временем передумал использовать территорию для отведенной цели. Бывает такое, что гражданин планирует заниматься сельскохозяйственными нуждами, однако это оказывается не так просто, как предполагалось для аренды. Как итог, исчезает нужда в участке, и тогда требуется передача прав и обязанностей третьему лицу. Для этого необходимо заключить договор цессии, но предварительно нужно узнать его условия и процедуру оформления. Понимая тонкости процесса, можно избежать многих подводных камней переуступки.

Переуступка прав аренды земельного участка – это передача полномочий и обязанностей на объект, которые имеются у текущего арендатора. После того, как процедура будет проведена, у прежнего пользователя исчезнет возможность распоряжаться землей. Появится новый арендатор, который будет иметь дело напрямую с владельцем участка, и именно с собственником нужно будет решать все деловые вопросы. Из этого следует, что прежний пользователь после заключения цессии больше не будет иметь отношение к недвижимости.

Что касается аренды, то она представляет собой процедуру, которая позволяет использовать землю по целевому назначению, однако не наделяет правом в дальнейшем распоряжаться ей. То есть, человек может, допустим, посадить сельскохозяйственные культуры или возвести дом, однако не сможет продать участок или выполнить с ним иную сделку. Потому как у объекта останется владелец, и именно он уже имеет право осуществить, к примеру, куплю-продажу или дарение.

Важно! При этом для арендованной территории возможно осуществление уступки прав и обязанностей. Делается это благодаря договору цессии, для которого потребуется участие трех сторон.

Среди них владелец, текущий арендатор и человек, который желает использовать участок земли. Процедура состоит из нескольких этапов и требует предоставления конкретных документов.

Договор уступки права аренды земельного участка заключается исключительно в той ситуации, если соблюдаются конкретные условия. Иначе сделка между физическими лицами не будет признана действительной. Следовательно, перед тем как составлять контракт по поводу муниципальной собственности или частного имущества, нужно убедиться, что требования выполнены.

Какие условия нужны для составления договора передачи прав и обязанностей по договору аренды имеющегося земельного участка:

[3]

  1. Соглашение о переуступке оформляется документально. Недостаточно будет, если люди только устно обсудят условия. Причем заполняется специальный бланк, где фиксируется переуступка аренды.
  2. Все стороны, участвующие в процедуре, должны быть согласны с условиями. Потому как если кто-либо будет против, то тогда не удастся осуществить цессию.
  3. Если имеется долг по аренде, который числится за первым арендатором, тогда нужно будет урегулировать данный вопрос. Возможно, вторая сторона согласится погасить задолженность, либо прежнему пользователю нужно будет сделать это самостоятельно до того момента, как будет заключена цессия. В любом случае, данный момент потребуется обсуждать лично и договариваться.
  4. Сделка о передаче прав и обязанностей по договору аренды должна быть признана законной. Потому как если ее сочтут недействительной, то тогда второй стороне не удастся арендовать имущество. Именно поэтому переуступаемые права должны быть правильно оформлены. Также важно, чтобы на цессию дали свое согласие все участники процесса. От арендодателя нужно будет не только разрешение, но и личное присутствие.
  5. Если имеются какие-либо обременения, то до передачи прав по договору аренды их нужно обговорить. Потому как новый арендатор должен четко понимать, какие сложности у него могут возникнуть и решить, согласен ли он на это.
  6. Заполняя договор переуступки прав аренды земельного участка, потребуется указать, с какой целью осуществляется цессия.

Если все перечисленные условия выполнены, имеется правильно заполненное заявление и другие документы, то тогда останется только зарегистрировать сделку в Росреестре. Только после этого можно будет считать договор переуступки права аренды земельного участка действительным. Отметим, что регистрация не потребуется только в одном случае – если срок аренды заключается менее чем на год.

Процедура оформления

Для того чтобы осуществить цессию, потребуется четко соблюдать все важные этапы процесса оформления. Недостаточно будет только заключить договор, придется позаботиться и об иных важных моментах. В первую очередь, нужно будет найти человека, которого интересует уступка права аренды земельного участка. С ним уже необходимо будет обсудить все требования к сделке и убедиться, что он с ними согласен. На первом этапе нужно будет осмотреть земельный участок, оценить его как с финансовой стороны, так и по характеристикам. Нужно будет определить, можно ли растить какие-либо культуры или строить дом по имеющемуся проекту. Важно, чтобы осмотр посетил арендодатель или доверенное лицо, чтобы можно было получить ответы на все интересующие вопросы.

Второй этап касается оформления уступки аренды земельного участка между физическими лицами. К нему можно будет перейти, если будущего нанимателя устроит земельный участок и условия сделки. Понадобится документально все оформить, а затем зарегистрировать процедуру в государственном органе. Полезен будет образец договора переуступки права текущей аренды земельного участка.

Если все пройдет как надо, то тогда с этого момента будет новый арендатор, который станет иметь дело напрямую с владельцем земли. Прежний наниматель утратит возможность использовать данное имущество, потому как свои права он передал. Поэтому прежде чем начинать цессию, нужно убедиться в ее необходимости.

Читайте так же:  Профессиональные заболевания характеристика, компенсации

Говоря о переуступке права аренды земельного участка в 2019 году, нельзя не упомянуть о необходимых для этого бумагах. Документы непременно потребуются для того, чтобы сделку можно было считать действительной. Поэтому конкретный перечень надо заранее подготовить, иначе потом придется тратить на это время.
  1. Заявление от потенциального нанимателя и собственника земли. Каждому придется лично заполнить свой экземпляр об уступке прав.
  2. Заверенная нотариусом копия договора, который был раньше заключен на участок. На ее основе будет выполняться переуступка недвижимости.
  3. Кадастровый план на участок. Необходим как оригинальный вариант, так и заверенная копия.
  4. Квитанция об уплате государственного сбора.
  5. Договор переуступки, заполненный в двух экземплярах. К слову, в некоторых случаях заполняется три шаблона, потому как одну форму требует владелец недвижимости.
  6. Национальный паспорт или заграничное удостоверение личности. Данный момент зависит от того, является ли человек иностранцем или имеет российское гражданство.
  7. Согласие супруга на цессию. Нужно только тем людям, которые состоят в браке.

Для юридических лиц перечень расширенный. Им потребуется принести учредительные документы, которые докажут наличие официальной регистрации. Также нужно ИНН и выписка из ЕГРП об отсутствии изменений в учредительных бумагах. Также необходимы будут паспорта людей, которые будут подписывать документы.

Как только бумаги на арендуемый участок будут проверены, можно будет подписать договор переуступки. После этого уже нужно будет пройти регистрацию в Росреестре, и на этом процедуру можно считать оконченной. Самое главное, чтобы все было сделано правильно, и не возникло спорных моментов.

Возможные проблемы

У каждой процедуры есть свои проблемные моменты, и цессия не является исключением. Поэтому стоит знать, какие подводные камни могут встретиться во время уступки. Во-первых, в первоначальном договоре аренды может быть не сказано о том, что в будущем человеку разрешено переуступить свои права. Также трудность будет, если земля должна быть использована для сельского хозяйства, однако на ней возвели индивидуальное жилое строение. Тогда потребуется сначала изменить назначение, а потом уже думать о цессии.

Трудности будут и при наличии зданий, которые не отвечают стандартам или не имеют документов, подтверждающих наличие разрешения на постройку. Сделка окажется невозможна, если участок вовлечен в гражданское или уголовное дело, и на него наложили судебный запрет. Именно поэтому перед тем, как соглашаться на цессию, нужно убедиться в отсутствии перечисленных трудностей. Необходимо быть бдительным и тщательно проверять все документы, если не хочется столкнуться с проблемами.

Переуступка прав аренды земельного участка

Граждане и организации вправе арендовать земельные участки в различных целях. Заключая подобный договор, лицо предполагает использовать землю длительное время. Но по различным причинам необходимость в аренде участка может отпасть. Тогда арендатор может пересдать землю в субаренду или передать права пользования посредством договора переуступки (цессии).

На основании такой сделки права на арендованный участок переходят от одного лица к другому. При этом прежний арендатор теряет возможность использовать землю, а новый приобретает. Вступивший в права арендатор впоследствии должен все возникающие проблемы решать с собственником надела. Это является одним из важных отличий цессии от субаренды, по которой новый арендатор вправе обращаться по поводу возникающих затруднений к лицу, изначально получившему участок в пользование.

Правовой статус арендованного участка

При переуступке в отличие от субаренды права пользования участком передаются в рамках первоначального договора. При этом предыдущий арендатор не будет иметь каких-либо прав на землю. В большинстве случаев переуступка участка требуется при продаже недвижимости, которая на нем расположена, новому владельцу.

Юридически эта процедура оформляется составлением соглашения о переуступке, которое прилагается к основному договору. Цессия подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку связана с обременением и переходом прав пользования недвижимого имущества.

[1]

При субаренде в первоначальные правовые отношения между арендатором и собственником включается еще одна сторона – субарендатор. При этом сделка оформляется еще одним договором аренды.

Если договор аренды заключен на длительный период, превышающий пять лет, то пользователь участка вправе не получать согласия собственника для переуступки, но обязан уведомить его в разумный срок. При длительности срока аренды менее пяти лет разрешение владельца земли для заключения цессии обязательно.

Граждане и организации могут получить земли, которые принадлежат государству или муниципалитету. В таких случаях арендодателем будет выступать государственный орган, с которым арендатор решает все возникающие вопросы и спорные ситуации.

Передача лицу земли в пользование оформляется договором аренды, который должен содержать в себе основные положения, касающиеся, в том числе, и переуступки участка в дальнейшем:

  • срок действия договора
  • условия пользования участком
  • запрет или разрешение на передачу иным лицам

Земельный кодекс не запрещает переуступку прав на арендованный участок другим пользователям. Но на практике, если в договоре прямо прописан запрет таких действий, заключить цессию будет невозможно. Таким образом, законодательство оставляет установление возможности переуступки прав пользования земельным участком на усмотрение сторон, заключивших сделку. Однако в ряде случаев заключить цессию невозможно, даже если арендодатель не устанавливал прямой запрет. К таким ситуациям относится:

  • наличие на участке строений, которые были возведены без получения разрешения на строительство и не узаконены в установленном порядке
  • если надел выступает предметом судебного разбирательства
  • наличие на участке ареста, наложенного в установленном порядке
  • при наличии на земле обременения в виде залога и отсутствии согласия залогодержателя
  • если предыдущий арендатор не выплатил выкупную стоимость участка
Читайте так же:  Заявление на продление отпуска в связи с больничным

Правоотношения между арендатором и арендодателем, в том числе и возможность заключения переуступки, регулируются нормами земельного и гражданского законодательства.

Процедура переуступки (передачи) права аренды

Переуступка переуступки прав аренды земли оформляется письменным соглашением. Если договор составляется на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это связано с тем, что долгосрочная аренда с точки зрения законодательства рассматривается как обременение объекта недвижимости. Для оформления переуступки сторонам требуется обратиться в земельный комитет администрации населенного пункта и представить следующие документы:

    • общегражданский паспорт (необходим, если в сделке участвует физическое лицо); • выписка из ЕГРИП/ЕГРЮЛ потребуется при участии организаций или индивидуальных предпринимателей (предоставление этого документа согласно законодательству необязательно, но значительно ускоряет процедуру); • справка ОКПД (предоставляется юридическими лицами); • договор аренды; • кадастровая карта земельного участка; • схематичное изображение участка в масштабе 1:500.

Если в результате цессии передается участок, в отношении которого заключен договор аренды сроком менее пяти лет, требуется разрешение собственника земли. В таком случае к вышеуказанному списку документов потребуется приложить согласие органа, который является владельцем участка, в письменном виде.

Соглашение о переуступке прав аренды удостоверяется нотариально при желании сторон. В документе ставятся подписи участников сделки и печати юридических лиц.

Одним из основных требований к содержанию соглашения о переуступке является установка условий в рамках основного договора аренды. Дополнительные документы также подписываются, визируются и подшиваются к документу.

В тексте соглашения о переуступке обязательно должны содержаться следующие сведения:

  • реквизиты участников сделки
  • дата составления соглашения
  • данные предмета договора (земельного участка)
  • сроки переуступки (этот период времени не должен превышать срок основной аренды)
  • размер арендной платы (аналогичен размеру в основном договоре)
  • условия прекращения правоотношений

Подписанное и заверенное в надлежащем порядке соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре. Сведения о переуступке не требуется вносить в государственный реестр только при заключении сделки сроком менее чем на год и с физическим лицом.

[2]

Для государственной регистрации соглашения следует обратиться в МФЦ или ФРС с пакетом следующих документов:

  • заявление (заполняется сторонами непосредственно при обращении в компетентный орган)
  • паспорта заявителей
  • нотариально заверенная доверенность и паспорт представителя, если в интересах одной из сторон действует доверенное лицо
  • правоустанавливающие бумаги на землю
  • договор о переуступке в двух экземплярах
  • письменное согласие собственника земельного надела
  • документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица
  • копии учредительных документов, удостоверенных в надлежащем порядке (потребуются для организаций, участвующих в сделке)

В зависимости от ситуации регистратор может затребовать другие документы. К примеру, если передаются права на участок, который принадлежит категории сельскохозяйственных земель и с него планируется собирать урожай, потребуется согласование с комитетом по земельным ресурсам. Если предмет сделки находится в залоге, необходимо представить разрешение от залогодержателя.

За регистрацию переуступки в Росреестре необходимо оплатить государственную пошлину. При этом граждане вносят платеж в размере 2000 рублей, юридические лица – 22 000 рублей.

Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

Процедуру переуступки прав на надел следует проводить с соблюдением требований гражданского и земельного законодательства. К числу основных важных нюансов относится:

  • срок переуступки (он не должен превышать период, на который установлена аренда по основному договору)
  • условия пользования участком (новый арендатор обязан соблюдать все требования касательно целевого назначения надела и видов разрешенного использования земли)
  • порядок внесения арендной платы (обязанность своевременного внесения платежей в полном объеме передается при переуступке вместе с правами на землю)

Нарушение перечисленных условий может повлечь расторжение договора.

Последствия заключения договора перенайма

После прохождения соглашения о переуступке процедуры государственной регистрации все права и обязанности касательно земельного участка переходят к новому арендатору. Использование надела при этом должно осуществляться в рамках первоначального договора. Важным моментом является право арендодателя при возникновении оснований расторжения договора предъявить требование к первоначальному и новому арендатору. При рассмотрении такого дела в судебном порядке в качестве ответчиков при этом будут привлечены оба арендатора.

Новый арендатор при обнаружении изъянов земельного участка вправе:

  • настаивать на их устранении средствами собственника
  • требовать компенсации своих затрат на ликвидацию изъянов надела
  • предупредить собственника участка и уменьшить размер арендных платежей на сумму расходов по устранению недостатков
  • настоять на замене надела равным по характеристикам участком
  • расторгнуть договор аренды раньше срока

Собственник участка (арендодатель) с момента начала действия переуступки вправе:

  • получить уведомление о переуступке прав аренды на земельный участок, если договором не предусмотрено обязательное получение его согласия на подобные действия
  • распоряжаться своей собственностью в рамках договора аренды
  • получать информации о состоянии земельного надела
  • расторгнуть соглашение при нарушении новым арендатором условий договора
  • получать арендные платежи в срок и в полном объеме

Арендодатель вправе расторгнуть соглашение, если платежи от нового арендатора не поступают более двух месяцев.

Смысл переуступки права аренды земельного участка и условия, на которых заключается данная сделка

Нередко в силу каких-либо обстоятельств человек или юридическое лицо, ранее арендовавшие земельный участок, оказываются вынуждены передать право аренды другому физическому или юридическому лицу.
Читайте так же:  Как получить квартиру детям сиротам

Многие люди (в том числе и обладающие весьма неплохими познаниями в юридической сфере) не понимают, в чём заключается разница между субарендой и переуступкой права аренды.

Суть сделки

Сущность переуступки, в отличие от аренды, заключается в том, что при переуступке бывший арендатор полностью передаёт свои права и обязанности по договору аренды новому арендатору.

При этом бывший арендатор автоматически перестаёт быть стороной договора аренды и теряет таким образом все права и обязанности.

Как правило, при передаче права аренды от одного физического или юридического лица к другому текст договора практически не изменяется.

В каких случаях совершается переуступка?

Переуступка права аренды может быть совершена в следующих случаях:

  1. Арендатор построил на арендуемой земле дом или строение иного типа и желает продать его третьему лицу.
  2. У нанимателя пропала необходимость в аренде земельного участка, но по заключённому ранее договору он не имеет права досрочно прекратить срок действия соглашения.
  3. Арендатор теряет определённые источники дохода, позволявшие ему оплачивать стоимость аренды земельного участка, но права досрочного сложения обязанностей у него не имеется.
  4. Наймодатель по каким-либо причинам желает, чтобы его земля была передана в аренду другому лицу.

Правовой статус арендодателя в сделке

Видео (кликните для воспроизведения).

Если арендатор желает переуступить своё право аренды другому физическому или юридическому лицу, то арендодатель сохраняет тот же правовой статус, который у него был с момента заключения первой сделки.

Наймодатель, если это предусмотрено изначальным договором, имеет право досрочного прекращения действия соглашения.

Арендодатель, если это предусмотрено изначальным соглашением, вправе поднять цену аренды земельного участка.

Наймодатель имеет право передачи своих прав и обязанностей другому физическому и юридическому лицу.

В этом случае заключается отдельный договор, а арендатор должен быть поставлен в известность новым арендодателем о произошедших изменениях.

Права и обязанности сторон сделки по пользованию землёй

В соответствии с договором переуступке права аренды земельного участка стороны сделки приобретают определённые права.

  • пользоваться землёй землёй в течение срока, установленного договором;
  • пользоваться полезными ископаемыми, разведанными и добытыми без чьей-либо помощи;
  • имеет преимущественное право заключения договора аренды на земельный участок при истечении старого соглашения.

Вместе с тем арендатор несет определённые обязанности по уходу за земельным участком и сохранением его в первоначальном виде:
  • он не имеет права строительства на арендуемом участке без согласования с арендодателем;
  • он не может передать землю в субаренду или полной передачи арендного права на участок без предварительного согласия другой стороны договора;
  • запрещается порча земли или её загрязнение.

Арендодатель же имеет право своевременного получения платы за землю, полагающейся ему по договору, в полном объёме.

Процедура заключения и оформления сделки

  1. Арендатор, желающий передать своё право аренды другому лицу, приглашает на земельный участок представителей арендодателя и лица, желающего получить право аренды данного участка.
  2. Наймодатель проводит осмотр земельного участка и, если его всё устраивает, высказывает своё мнение (согласен ли он или не согласен на переуступку права аренды).
  3. Лицо, желающее получить право аренды, проводит осмотр участка и выражает своё окончательное согласие или несогласие вступить в право аренды.
  4. Все три стороны (или их представители) отправляются в территориальные кадастровые органы для регистрации нового договора аренды (по взаимному согласию арендодателя и нового арендатора в текст первоначального соглашения могут быть внесены изменения).

Для регистрации сделки у сторон на руках должны быть следующие документы:

  • заявление, подтверждающее желание арендатора передать своё право аренды другому лицу;
  • заверенная нотариально копия заключённого между арендодателем и арендатором договора аренды;
  • оригинал и копия кадастрового паспорта земельного участка, являющегося объектом сделки;
  • копия квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины (в некоторых отделениях кадастровой службы требуют также и оригинал документа);
  • два и более экземпляра договора переуступки прав аренды.

После заключения сделки новый арендатор вступает в право аренды, данное ему по соглашению.

Порядок уплаты арендных платежей

Арендатору, желающему получить право аренды на землю, уже арендуемую физическим или юридическим лицом, необходимо знать о некоторых тонкостях передачи участка.

Если новый арендодатель погашает задолженность старого нанимателя без внесения этой суммы в заключаемый договор, то расходы, понесённые арендатором на погашение этой задолженности, не декларируются и при подсчёте суммы налога не учитываются.

Если в сумму, уплачиваемую новым арендатором при заключении договора аренды, включается также и сумма задолженности старого арендатора перед арендодателем, то расходы, понесённые новым арендатором, признаются полностью и по ним будет начислен налог.

В целом порядок уплаты арендной платы по переуступке права аренды практически ничем не отличается от уплаты аренды при заключении обычного соглашения:

  1. Новый арендатор и арендодатель договариваются о стоимости аренды и периодичности внесения платежей (нередко эти параметры остаются такими же, как и в изначальном договоре аренды).
  2. В случае, если новый арендатор по каким-то причинам не вносит плату в установленный соглашением срок, арендодатель имеет право потребовать выплаты причитающейся ему суммы с пени.
  3. Наниматель имеет право пользования различными способами внесения оплаты. Это могут быть переводы на банковскую карту, почтовые переводы, оплата наличными или иные способы, предусмотренные законодательством и заранее оговорённые сторонами.

Видео: В каких случаях можно отказаться от договора аренды?

В видеоконсультации юрист рассказывает, какие законные способы существуют для досрочного прекращения обязательств по договору аренды недвижимого имущества.Рассказываются нюансы, на которые необходимо обращать внимание сторонам до окончания договорных обязательств.

Читайте так же:  Развод если муж в тюрьме

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Документы для переуступки права аренды на земельный участок

Для смены арендатора земельного участка нужно:

Как переуступить право аренды другому лицу

Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).

Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.

На что обратить внимание

  • Обратите внимание, что оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
  • Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
  • Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
  • Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
  • Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
  • При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Стоит ли покупать земельный участок в аренде по рыночной стоимости

На мой взгляд, покупать участок в аренде по рыночной цене стоит только в случае, если рядом нет идентичных земельных участков в собственности. Причина — купить землю по договору переуступки прав аренды нельзя, права аренды можно только переуступить. Т.е сумма, которую вы отдадите арендодателю-продавцу в договоре переуступки не фиксируется и, скорее всего, вам просто напишут расписку от руки, которая не имеет юридической силы.

Кроме того, при переуступке вы не сможете вернуть себе 13% стоимости земельного участка. Как вариант — это заключить дополнительный договор, но «продавец» на это вряд ли согласится.

Отсюда делаем вывод, что участок в аренде должен быть минимум на 13% дешевле, а с учетом затрат на перевод из аренды в собственность, так на все 20-30% дешевле земельного участка в собственности.

Что представляет из себя договор переуступки права аренды земельного участка и его особенности?

Сделки, связанные с арендой земли — крупнейший сегмент в правоотношениях с данной формой недвижимости.

Одним из видов таких сделок является переуступка права аренды на землю. Она не так распространена в повседневной жизни, но бывают ситуации, когда арендатор землю выгодно передать права пользования ею третьим лицам.

В каких случаях заключается договор?

Переход права пользования земельного участка представляет собой сделку, в которой первоначальный арендатор теряет свои права и обязательства по отношению к арендуемому участку, передав их новому арендатору.

Обычно соглашение о перенайме земли заключается в 2-х случаях:

  1. Передача права на землю, не имеющую каких-либо строений (как правило, участки аграрного назначения).
  2. Переуступка прав пользования или переход права собственности на постройки и здания, возведенные на земле, находящейся в аренде (участки земли в населенных пунктах).

Права и обязанности сторон сделки и арендодателя

Переуступка обязательств по договору аренды земельного участка не подразумевает появление новых прав и обязанностей.

При этой сделке первоначальный арендатор полностью утрачивает, а новый приобретает права на переданный земельный участок.

Арендатор имеет право пользоваться и владеть землей в рамках законодательства и условий соглашения, а именно:

  1. Хозяйствовать на арендуемой территории по своему усмотрению, соблюдая определенные договором ограничения.
  2. Пользоваться для своих нужд (без права продажи) водными источниками, лесными угодьями, полезными ископаемыми и другими ресурсами, находящимися на земельном участке.
  3. Производить осушительные, оросительные и другие виды работ, направленные на улучшение качества и повышение урожайности почвы.
  4. Использовать результаты своей деятельности на арендуемой территории (продукцию, урожай) по собственному усмотрению.
  5. Сооружать хозяйственные и иные строения, если это определено договором.
  6. Требовать расторжения соглашения или возмещения затрат и убытков, понесенных из-за задержки передачи земли в пользование.
  7. Прочие права, оговоренные соглашением и не противоречащие законодательству.
Читайте так же:  В госдуме предложили использовать маткапитал для строительства дач

Если арендатор выявил изъяны на земельном участке, то он также вправе:
  • настоять на ликвидации недочетов за счет собственника или на компенсации своих затрат по восстановлению почвы, или уменьшении размера арендной платы;
  • уменьшить платежи за землю на сумму понесенных издержек, заблаговременно предупредив арендодателя;
  • настоять на замене участка равноценным, без недостатков или раньше срока прекратить договор найма.

Арендодатель имеет право распоряжаться землей, соблюдая условия соглашения:

  1. Получать сведения о состоянии и эксплуатации земельного участка.
  2. Досрочно расторгнуть соглашение, если арендатором не соблюдаются условия договора, в том числе, ухудшается качество почвы или несвоевременно уплачивается арендный платеж более двух раз подряд.
  3. Получать в срок плату за аренду.

Порядок оформления перенайма земельного участка

Нет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка.

Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях.

Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом.

Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый.

В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.

За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина:

  • для физических лиц – 2 000 рублей;
  • для юридических лиц – 22 000 рублей.

Существенные условия сделки

При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты:

  1. Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации).
  2. Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление).
  3. Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения.

Требования к тексту договора

Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной.

Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты:

  1. Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес.
  2. Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер.
  3. Порядок и условия передачи обязательств, их объем.
  4. Долг по обязательствам (если есть).
  5. Сумма расчета (если есть).
  6. Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д.
  7. Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом.
  8. Подписи сторон.

Ограничения на право пользования земельным участком

Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками:

  1. Особые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях.
  2. Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей.
  3. Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету.
  4. Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом.

Плата за аренду земельного участка

Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма.

Арендная плата может быть установлена в виде:

  • фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически;
  • установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка;
  • оказания нанимателем конкретных услуг;
  • передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность;
  • перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка.

Видео: Повышение арендной платы на землю погубит бизнес

Видео (кликните для воспроизведения).

В репортаже обсуждается проблема повышения арендной платы с землепользователей. На сколько болезненными окажутся эти поборы для частных лиц, а также мелкого и среднего бизнеса и как можно стабилизировать ситуацию в данной сфере?

Источники


  1. Безуглов, Анатолий Встать! Суд идет: моногр. / Анатолий Безуглов. — М.: Детская литература. Москва, 2014. — 224 c.

  2. Решетников, В.И. Экологическое право. Курс лекций; М.: Щит-М, 2011. — 331 c.

  3. Грудцына, Л.Ю. Наследственное право: справочник для населения в вопросах и ответах; Ростов н/Д: Феникс, 2012. — 224 c.
  4. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.
  5. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.
  6. Радько, Т. Н. Теория государства и права / Т.Н. Радько. — М.: Академический проект, 2005. — 720 c.
Переуступка прав аренды земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here