Как продать комнату в коммунальных квартирах

Статья на тему: "Как продать комнату в коммунальных квартирах" с разъяснениями профессионалов. Мы постарались собрать весь тематический материал, обработать и разместить в удобном для чтения виде. На все вопросы вам ответит наш дежурный консультант.

Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире?

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ

Об этом сказано в п. 6 ст. 42 ЖК РФ.

Приватизировав часть квартиры (жилую комнату), собственнику переходит право на долю в местах общего пользования. Собственник может продавать, дарить комнату, совершать с ней любые сделки, при этом право на долю в общих помещениях он передает только вместе с комнатой. Владелец приватизированного жилья (комнаты в «коммуналке») должен помнить, что право первоочередной покупки принадлежит соседям. По истечении месяца, если никто из соседей не пожелает приобрести комнату, она выставляется на продажу другим лицам.

Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире необходимо соблюсти несколько условий

[3]

  • Комната в коммунальной квартире должна принадлежать продавцу на праве собственности, которое подтверждается свидетельством о праве собственности и документом — основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство).
  • Если комната в коммунальной квартире принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить их согласие для того, чтобы ее продать. В случае если одним из собственников является несовершеннолетний, то вам необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
  • Комната в коммунальной квартире является частью единого объекта — квартиры. Всем собственникам в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности места общего пользования в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Поэтому надо учитывать право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, собственник комнаты при ее продаже обязан предложить покупку остальным собственникам, проживающим в данной коммунальной квартире. Цена предложения продажи комнаты остальным собственникам должна быть идентичной цене, предлагаемой третьим лицам.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ (ч. 1) предусматрена обязанность продавца известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

В данном положении законодателем установлен четкий срок, в течение которого собственники других комнат коммунальной квартиры могут приобрести продаваемую комнату.

Таким образом, законодатель избавил продавца от обязанности получать письменное согласие соседей на продажу комнаты.

Для ускорения процесса продавец комнаты может попытаться получить письменные отказы соседей от приобретения комнаты. Отказы должны быть оформлены надлежащим образом: заверены нотариусом либо оформлены в органе, осуществляющем регистрацию прав.

Также можно составить письменные уведомления каждому соседу в коммунальной квартире и отправить их по почте заказными письмами с уведомлениями. Уведомления о вручении писем с подписями соседей будут свидетельствовать о том, что соседи извещены надлежащим образом.

Ч. 3 ст. 250 ГК РФ предусматривает, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, регорганы при госрегистрации прав на недвижимое имущество требуют от продавца соблюдения вышеизложенных прав соседей.

Непредставление документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от права преимущественной покупки, может повлечь отказ в регистрации вашего договора (ст. 20 ФЗ N 122-ФЗ), что сделает невозможным оформление перехода права собственности.

Таким образом, продать приватизированную комнату в коммунальной квартире можно только при наличии отказа соседей от права преимущественной покупки либо при истечении месячного срока после направления им уведомления о продаже комнаты. При попытке продать комнату с нарушением права преимущественной покупки продавец рискует получить отказ в госрегистрации договора либо начать судебные тяжбы с соседями.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и помогут оптимизировать налогообложение.

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Актуальность статьи: март 2019 г.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Читайте так же:  Не приходит налог на квартиру почему и что делать

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

[1]

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

  • Свидетельство о собственности на комнату;
  • Техпаспорт;
  • Справка – Ф 9 (о прописке);
  • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

  1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
  2. Самостоятельно. Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

[2]

Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Читайте так же:  Опс - что это такое, расшифровка

Рубрики

Аренда квартир
Ипотека
Налоги
Наследство и дарение
Оформление
Приобретение квартир
Продажа квартир
Споры с соседями и сожителями
Уcлуги ЖКХ

Средняя стоимость м 2

Город дек 2019 ноя 2019
Москва 223 т.р. 222,5 т.р.
С-Петербург 136 т.р. 134,5 т.р.
Екатеринбург 74,7 т.р. 74,5 т.р.
Новосибирск 73,5 т.р. 73,2 т.р.
Сочи 124 т.р. 122,3 т.р.

Подписка по E-mail

Подписка Вконтакте

Как продать комнату в коммунальной квартире

Коммунальные квартиры – дешевый способ проживания, но наступают моменты, когда нужда в этом отпадает. Многие собственники остерегаются возможных сложностей, не знают, как продать комнату в коммунальной квартире. В данной статье мы разрушим мифы и предложим способы того, как избежать лишних проблем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Это быстро и бесплатно !

Условия продажи коммунальной квартиры

Главная особенность коммунальных квартир – деление целостного жилья на определенные доли, которые люди занимают в связи с этим. Это деление может быть по комнатам, при этом есть зоны общего пользования, например, ванная комната, кухня, коридор.

Поэтому продажа своей части в собственности немного осложняется. Ее обязательное и отличительное условие состоит в том, что продажа комнаты может состояться только после уведомления о своем желании других собственников.

Остальные собственники квартиры имеют первостепенное право покупки квартиры, поэтому необходимо получить либо их согласие на приобретение вашей комнаты, либо получить отказ от покупки. И только после этого шага вы имеете право осуществлять продажу комнаты.

Важно! Объект продажи должен находиться у вас в собственности. Если вы проживаете в нем на условиях социального найма, то необходимо изначально обзавестись правом собственности.

В остальном же продажа недвижимости не имеет каких-то особенностей, но иногда это условие может значительно затянуть продажу. Давайте разберемся, как договориться с соседями по обоюдным условиям или другими способами, которые может подбросить вам жизнь.

Получаем согласие соседей

Видео (кликните для воспроизведения).

Разберемся подробнее в процедуре уведомления своих соседей по коммунальной квартире. Для этого определимся со следующими нюансами:

  1. Кого вообще нужно уведомлять? Если собственники коммуналки – частные лица, то уведомление отправляется непосредственно им. Но бывают случаи, когда собственник – местная администрация, а жилец проживает в квартире на основе социального найма, тогда стоит направлять уведомление именно администрации. Если же коммуналка находится в собственности у недееспособного лица, то уведомление посылается в органы опеки и попечительства. По общим основаниям срок ответа составляет один календарный месяц.
  2. Каким образом проинформировать соседей? Всегда и только заказным письмом, так как вам необходимо получить письменный ответ – документальное доказательство уведомления. Процедуру можно провести, воспользовавшись услугами Почты России, или же использовать более быстрый и надежный вариант – курьерские службы, которые доставят документ прямо в руки, это касается даже тех случаев, когда сосед находится в нескольких метрах от вас. Личной передачи и устного ответа недостаточно, так как никто не застрахован от того, что дело может перейти в суд, а значимых юридических доказательств о том, что вы действительно проинформировали соседа, у вас не найдется.

Если соседи мешают

Если вы точно решили, что хотите продать часть своей собственности, то не беспокойтесь о том, что сделка может не состояться: это ваша собственность, и вы имеете полное право ей распоряжаться, поэтому недовольства соседей ваше желание не остановят, единственное, что может случиться, – это временная задержка.

Давайте разберем отдельные случаи, которые могут встретиться вам на пути, и поймем, как вести себя в ситуациях, когда соседи создают помеху для продажи комнаты в коммунальной квартире:

Сосед по какой-то причине игнорирует ваше уведомление и не желает давать ответ. Что делать? Чаще всего такая ситуация происходит при плохих взаимоотношениях с соседями.

Здесь мы советуем обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления, и совершить повторную отправку с ожиданием в 30 календарных дней, правда, все затраты придется понести вам. При этом срок доставки значения не имеет, вы отправляете уведомление и со следующего дня начинаете рассчитывать срок ответа.

Бывают случаи, когда соседи не дают ответа и отказываются от получения извещения. Тогда все значительно упрощается: вам не нужно дополнительно обращаться к другим персонам, а просто дождаться отправленного письма обратно, а работники почты оставляют отметку о том, что в получении письма поступил отказ, с постановкой даты — с этого дня и отсчитывается 30 дней.

Далее вы просто совершаете желаемую сделку без всяких помех и на законных основаниях. Получается, отказ от письма приравнивается к согласию соседей на продажу комнаты в коммуналке.

Что делать, если не знаешь, кто твой сосед, и не в курсе, где отыскать его местонахождение? Первоначально примените собственные навыки сыщика, спросите у его знакомых, соседей, родных.

Если этот вариант не увенчался успехом, то обращайтесь в суд, чтобы он нашел пропавшего либо признал его безвестно отсутствующим. Этот случай входит в разряд тех, которые значительно оттянут продажу комнаты, ибо для подтверждения судом действительной пропажи лица необходим целый год.

Если лицо признается безвестно отсутствующим, то назначается специальный управляющий имуществом, которого вы уже должны проинформировать о своем желании, способ уведомления остается неизменным.

Еще один затратный по времени случай — когда наследник не принимает в наследство коммуналку, так как наследственная масса может кочевать от одних наследников к другим, пока кто-нибудь не возьмется за него, что может растянуться по времени. Кроме того, когда квартиру все-таки кто-то возьмет в собственность, полноправным собственником он станет только через полгода, и только тогда вы можете уведомлять нового собственника.

Читайте так же:  Исковое заявление о незаконном увольнении

Последний из перечисленных нами случаев – собственник имущества находится в другом городе или субъекте РФ. Здесь необходимо опять прибегать к услугам нотариуса, который должен заверить как ваше уведомление, так и ответ соседа по квартире.

Вы должны понимать, что соседи попадаются разные, мы разобрали пару возможных вариантов, но жильцы могут придумать и свой способ, например, сосед может обратиться в суд из-за недовольства по поводу состояния комнаты, тогда продажа точно неизбежно затянется. В таких ситуациях сложно установить даже примерный временной промежуток.

По ссылке узнайте о свидетельстве о праве собственности на квартиру и как его получить.

Порядок продажи коммуналки

На самом деле правила и порядок продажи комнаты в коммунальной квартире кардинально не отличаются от обычной купли-продажи. Как правило, процесс проходит следующим образом:

  1. Первоначально вы занимаетесь подготовкой к продаже, проводите оценку стоимости, выбираете способ совершения сделки, прибегать ли к помощи риелторских компаний или использовать свои умения и силы, в общем, все обычные предпродажные моменты.
  2. Далее информируете своих соседей, и тут остается два варианта: либо совершаете сделку с соседом, либо получаете отказ и продаете квартиру другим лицам.
  3. После все проходит по обычной схеме, куда входят сбор документов и заключение договора.

Документы для продажи

Остановимся отдельно на документах, которые частично отличаются от списка, необходимого при купле-продаже обычной квартиры. При заключении договора должны присутствовать все собственники коммунального жилья или их представители. Перечень необходимых документов выглядит так:

  • документы, удостоверяющие личность всех собственников;
  • кадастровые документы на квартиру;
  • документ, подтверждающий право распоряжения квартирной долей (свидетельство о собственности);
  • справка о технической составляющей квартиры, взятая в БТИ;
  • выписка об отсутствии коммунальных задолженностей;
  • все письма и отказы от соседей при продаже комнаты;
  • разрешение муниципального органа или органов опеки и попечительства, если лицо проживает по договору социального найма, либо данное лицо несовершеннолетнее и недееспособное.

Обходим преимущественное право на покупку квартиры

Бывают случаи, когда лучше избежать неприятных взаимодействий с соседями, и тогда возникает вопрос о том, как продать комнату без согласия соседей, невзирая на их преимущественное право покупки.

Можно ли продать комнату без согласия соседей? Да, такие способы есть, нежелательных контактов можно избежать следующими способами:

  1. Выбранного покупателя можно сделать собственником комнаты, а далее уже как соседу, обладающему первостепенным правом на покупку, предложить сделку купли-продажи. Но здесь есть свои подводные камни: вы можете вписать лицо, а оно откажется после этого от сделки, поэтому желательно выбирать в таком случае хорошо знакомого человека.
  2. Еще один вариант – провести договор дарения комнаты, просто не обозначая факта передачи финансовых средств, но здесь также сделка может сорваться, ибо сосед может обратиться в суд по факту притворной сделки, что только усложнит всю процедуру и принесет лишние проблемы.

Мы советуем прибегать вам к подобным действиям только в тех случаях, когда соседи мешают вам провести продажу комнаты, что может затянуть процесс на долгое время. В остальных случаях лучше воспользоваться обычным способом, не избегая уведомления соседей.

Заключение

Подведем итоги и освежим в памяти основные моменты. Продажа комнаты в коммунальной квартире отличается только тем, что вы должны проинформировать остальных жильцов. Обычно это не представляет больших трудностей, в остальном процедура проходит идентично стандартной продаже квартиры. Единственное, что спрос на покупку комнаты значительно ниже, что может усложнить поиск покупателя.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 450-39-61
8 (800) 302-33-28

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире: документы, порядок, правила, особенности

Статус коммунальной квартиры подразумевает владение правами на отдельные комнаты и общее имущество сразу несколькими лицами. Это существенно осложняет процесс совершения сделок с коммуналками, обязывает соблюдать порядок уведомления других совладельцев жилья. Разберем, на каких условиях допускается продажа комнаты в коммунальной квартире, можно ли это сделать без согласия соседей.

Общие правила для продажи комнат в коммунальной квартире

Коммуналки могут принадлежать гражданам на праве собственности, либо находиться в соц. найме. В первом случае согласие соседей на отчуждение прав не требуется, даже если покупателем будет совершенно постороннее лицо. Продавцу лишь придется соблюсти уведомительный порядок продажи, обеспечить другим жильцам возможность преимущественного выкупа. Если же комната находится в муниципальной собственности, т.е. не приватизирована, наниматель не вправе распоряжаться правами.

Статья 42 ЖК РФ определяет, что при продаже объекта в коммунальных квартирах нужно учитывать правила преимущественного выкупа другими собственниками. Эти нормы содержатся в статье 250 ГК РФ, распространяются на случаи распоряжения долевой собственности.

Продавцу нужно соблюсти следующие правила:

  • уведомить владельцев всех остальных комнат в коммуналке о предстоящей сделке, указать цену по договору;
  • нельзя менять стоимость продаваемого объекта после направления уведомления, так как это может нарушить интересы других собственников, повлечь признание сделки недействительной.

Если один или несколько соседей воспользуются правом преимущественного выкупа, на последующих этапах сделки они будут являться покупателями.

Также при продаже комнаты нужно учитывать нормы СК РФ и ГК РФ в части защиты прав детей. Если собственник несовершеннолетний, для реализации сделки нужно получить согласие органа опеки. Для этого необходимо подтвердить, что имущественные интересы ребенка соблюдены, т.е. на него уже приобретена другая недвижимость, либо родители дают гарантию ее покупки после получения денег. Специалисты опеки дадут согласие, если приобретаемая недвижимость будет не хуже по степени благоустройства и не меньше по площади, чем комната в коммуналке.

Пошаговая инструкция для продажи комнаты в коммуналке

Найти покупателя на коммунальную жилплощадь достаточно сложно. Это связано со специальным статусом общего имущества квартиры. Оно будет принадлежать всем собственникам, пропорционально их долям в общей площади коммуналки. Обычно вариант с приобретением комнат рассматривается как начальный этап для дальнейшего улучшения жилищных условий.
Читайте так же:  Выходное пособие при увольнении

Алгоритм действий для продажи комнаты состоит из следующих этапов:

  • поиск покупателя – самостоятельно и без посредников, либо через агентства недвижимости;
  • согласование условий сделки, в том числе цены по договору купли-продажи;
  • подготовка проекта договора, так как его положения нужно учесть при уведомлении других жильцов коммуналки;
  • подготовка письменного уведомления с указанием цены сделки, вручение документа остальным собственникам или направления заказным письмом.

Эта предварительная стадия является общей для всех вариантов продажи комнаты. Дальнейшее развитие событий зависит от того, как отреагируют остальные жильцы коммуналки на полученное уведомление. В законе указан срок, в течение которого нужно дать ответ — не менее одного месяца.

Если все остальные жильцы дали письменный отказ от преимущественного права выкупа, либо не ответили в разумный срок, можно подписывать договор с первоначальным покупателем.

Если продается комната без долей, можно сразу обращаться в Росреестре или МФЦ для регистрации сделки. Если на объект установлена долевая собственность, нужно представить договор для проверки и удостоверения в нотариальную контору. Нотариус проверит не только законность сделки, но и соблюдение уведомительного порядка по ГК РФ.

Завершающим этапом продажи комнаты в коммунальной квартире будет регистрация перехода прав. Направить документы в Росреестр обязан нотариус, заверявший договор. В некоторых регионах нотариальные конторы могут не иметь технической возможности для подачи документов на электронную регистрацию. Поэтому участники сделки могут сами пройти эту процедуру.

Для этого нужно:

  • оплатить госпошлину 2000 руб. (если покупателей несколько, они могут распределить эту сумму пропорционально приобретаемым долям);
  • подготовить документы, заполнить заявление о государственной регистрации;
  • обратиться в любое учреждение МФЦ или непосредственно в Росреестр;
  • сдать документы, получить расписку с указанием идентификационного номера и даты выдачи готовых бланков;
  • после завершения регистрационных действий получить выписку ЕГРН, договор с отметкой Росреестра.

Указанная выше пошаговая инструкция будет незначительно отличаться для случаев продажи комнаты в общей совместной собственности. Если объект был приобретен совместно супругами, они могут продать его с обоюдного согласия и одновременно. Чтобы продать часть жилплощади нужно предварительно выделить долю в общем праве (по соглашению или через суд). Также при продаже любой недвижимости, приобретенной в период брака, нужно получить нотариальное согласие второго супруга.

Какие нужны документы для продажи комнаты?

Основным документом для совершения сделки с недвижимостью является договор. Продавец заключит его с первоначальным покупателем, либо с жильцами квартиры, которые используют право преимущественного выкупа. Если на объект будет сразу несколько претендентов из числа собственников коммуналки, они могут получить равные доли или определить единого покупателя путем предложения более высокой цены.

Кроме договора, для продажи могут понадобиться следующие бланки и формы:

  • правоустанавливающий документ на комнату (выписка ЕГРН, договор по предыдущей сделке или приватизации, свидетельство о праве и т.д.);
  • документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта, свидетельства о рождении);
  • нотариальная доверенность, если интересы продавца или покупателя представляет иное лицо;
  • согласие органа опеки (для продажи объекта, принадлежащего ребенку);
  • нотариальное согласие супруга (при сделке с имуществом, нажитым в браке);
  • письменное уведомление других жильцов, их отказы на преимущественный выкуп.

Дополнительные документы могут потребоваться, если покупка осуществляется с использованием средств МСК, банковских кредитов.

Граждане смогут быстро продать жилплощадь в коммуналке, если будут соблюдены правила преимущественного приобретения права собственности на продаваемый объект, а также сбора подтверждающих бумаг.

Как продать комнату в коммунальной квартире

Обычную квартиру продать проще простого, а вот владельцам коммунальных комнат приходится соблюдать особый порядок этой процедуры. Какие особенности есть при продаже коммуналки, расскажет IRR.ru.

Только собственники

Продавать комнаты могут только непосредственные собственники жилья. Если житель давно находится в коммуналке, но до сих пор не приватизировал квартиру, то у него не получится продать комнату, так как коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью запрещены законодательством.

Преимущественное право покупки

Продажа имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется ст. 250 первой части Гражданского кодекса РФ. Согласно ее содержанию, собственники долей в коммунальных квартирах имеют преимущество перед остальными лицами при покупке продаваемой доли.

При этом владельцы остальных долей получают преимущество только в части совершения самой сделки, но не в ее положениях. То есть цена и условия купли-продажи комнаты одинаковы как для третьих лиц, так и для остальных собственников долей.

Оповещение собственников

Первым этапом продажи комнаты в коммуналке будет определение покупателя.

Чтобы оповестить собственников и узнать об их решении по поводу покупки, нужно отправить по почте на их адреса письма-уведомления с условиями сделки. Также возможно привести лично каждого собственника к нотариусу и зафиксировать ответ.

Узнать, кто является собственниками долей коммунальной квартиры, можно с помощью выписки, которую выдают Росреестре.

После получения письма остальные владельцы коммуналки могут:

  • Сообщить о намерении купить долю. В этом случае продавец обязан заключить сделку с изъявившим желание собственником. Если комнату захотели купить несколько владельцев квартиры, то продавец на свое усмотрение выбирает, с кем из них провести куплю-продажу.
  • Проигнорировать предложение. Если хотя бы один из владельцев не отзывается на письмо, то продавец комнаты обязан выждать 30 дней. По истечении этого срока действия игнорирующего собственника воспринимаются как отказ от покупки, после чего можно продавать долю.
  • Написать отказ. Собственники могут в письменном виде отказаться от совершения сделки. При этом если все владельцы зафиксируют отказ, продавец имеет право приступить к поиску сразу после получения отрицательного ответа ото всех собственников.

Обратите внимание, что в коммуналке могут проживать люди по договору социального найма. В этом случае уведомление нужно отправлять в муниципалитет, который предоставил жилье соседям.

Если возникли проблемы

Есть способы обойти волокиту. Первый вариант — оформить дарственную на планируемого покупателя, а деньги получить под честное слово. Это рискованная схема, так как новый владелец может не выплатить оговоренную сумму.

Читайте так же:  В пдд внесут электросамокаты и сигвеи

Второй вариант — оформить дарственную лишь на маленькую долю от комнаты, а после продать покупателю остальную часть как одному из владельцев коммунальной квартиры. Эта схема более безопасна для продавца, так как по договору купли-продажи у сторон возникают обязательства, подкрепленные юридическими документами.

Продажа третьему лицу

После отказа владельцев коммуналки купить долю продажа происходит стандартно: ищут покупателя, собирают документы и фиксируют договор купли-продажи.

  • Паспорта обеих сторон сделки;
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца на комнату;
  • Техническая и кадастровая документация;
  • Справки об отсутствии прописанных в комнате людей и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Документы, подтверждающие реализацию преимущественного права собственников коммуналки (отказы, заверенные нотариусом и уведомления).

Важно оформить сделку на тех же условиях, что были указаны для других собственников. Цена может быть либо выше первоначальной, либо такой же. Если стоимость окажется ниже, владельцы квартиры имеют право подать заявление в суд и признать сделку неправомерной.

Подробные ответы на ряд важных вопросов о покупке и продаже коммунальной квартиры

Один из непростых вопросов в сделках с недвижимостью, имеющий свои нюансы – покупка и продажа коммунальной квартиры целиком.

Необходима юридическая грамотность и тщательная проверка документов, чтобы купить или продать данную жилплощадь.

Особенности сделки

При этом «коммуналка» отличается от обычной квартиры, находящейся в общей долевой собственности тем, что у каждого владельца есть право на определенную комнату, а в долевой собственности только места общего пользования (кухня, коридор и санузел).

Кто покупает такую недвижимость?

По статистике коммунальные квартиры продать сложнее, но в условиях ограниченного времени и небольшого бюджета это оптимальный вариант. В приобретении чаще всего заинтересованы люди разменивающие жилье, чтобы разъехаться с членами семьи. Также «коммуналку» часто приобретают приезжие, которым не хватает средств на полноценную квартиру.

Бывает, что ее покупают под материнский капитал, а также для перевода в статус коммерческой недвижимости (если это первый этаж). Также коммуналка резко взлетает в цене если квартира попадает в очередь на расселение (в рамках городских адресных программ).

В чем отличие от покупки обычной жилой площади?

Основное отличие – это необходимость в получении согласия соседей. По закону они имеют приоритетное право приобрести недвижимость. Для продажи третьему лицу необходим отказ соседей от этого преимущества, который необходимо оформить нотариально. В противном случае покупатель рискует тем, что сделку оспорят в суде.

Еще одна особенность – покупая в одной квартире несколько коммунальных комнат с раздельными лицевыми счетами, владелец получает правоустанавливающие документы на каждую из них.

Отличие в рыночной стоимости

Если же владельцы продают недвижимость согласованно, то смогут придерживаться установленной цены и совершить более выгодную сделку.

Имеют ли право два разных собственника продать свои комнаты как одну полноценную жилплощадь?

Разные собственники имеют право продать комнаты и как одну полноценную квартиру. Договор купли-продажи будет общий, но потребуется написать в БТИ города заявление на объединение объектов и предоставить правоустанавливающие документы на каждый из них.

Как продать недвижимость?

Перед продажей коммунальной квартиры первым делом нужно письменно уведомить соседей. Если собственник соседней комнаты заявит о желании приобрести жилплощадь, то у него будет приоритетное право.

Бывает, что не все собственники коммунальной квартиры фактически проживают в ней и отсутствует информация об их местонахождении. Тогда по адресу официальной прописки через Почту России направляется заказное письмо с уведомлением о вручении. Отсутствие ответа в течение месяца считается согласием на продажу.

Если в течении 1 месяца на жилплощадь претендентов по появляется, то можно искать покупателей на стороне.

Реализация «коммуналки» целиком

Есть два способа продажи коммунальной квартиры всеми собственниками:

  1. Собственники продают ее совместно, а полученную от сделки сумму делят между собой пропорционально площадям принадлежавшим им комнат.
  2. Один из владельцев выкупает остальные комнаты, затем продает их как полноценную квартиру.

Документы, необходимые для сделки

  • Паспорта лиц, участвующих в продаже.
  • Документы, устанавливающие права собственности.
  • Заверенное у нотариуса согласие на продажу от остальных собственников.
  • Выписка из Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  • Кадастровый и технический паспорта.
  • Подготовленный договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Составляется в трех экземплярах и должен содержать обязательные пункты:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • права и обязанности сторон;
  • основание права собственности продавца;
  • адрес объекта недвижимости;
  • его площадь;
  • стоимость в рублях;
  • количество комнат в квартире.

Возможные проблемы

Следует обеспечить:

  1. Согласие от всех собственников комнат получено и зафиксировано нотариально.
  2. Среди владельцев нет несовершеннолетних, либо на них получено разрешение от органов опеки и попечительства.
  3. Согласие от отсутствующих собственников оформлено должным образом (см.выше).
Видео (кликните для воспроизведения).

У покупки-продажи коммунальной квартиры есть ряд особенностей. Однако собрав полный пакет необходимых документов и заручившись согласием соседей, можно завершить сделку корректно. При возникновении сложностей всегда можно обратиться за консультацией к юристу или риэлтору.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источники


  1. Головистикова, А. Проблемы теории государства и права. Учебник / А. Головистикова, Ю. Дмитриев. — М.: Эксмо, 2005. — 832 c.

  2. Кулаков В. В., Каширина Е. И., Карапетян Л. А., Старков О. В. Правоведение; Феникс — Москва, 2011. — 224 c.

  3. Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.
  4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 1. — Москва: Высшая школа, 2001. — 528 c.
  5. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 240 c.
  6. Михайленко, Е. В. Менеджмент в юриспруденции / Е.В. Михайленко. — М.: НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, МОДЭК, 2012. — 280 c.
Как продать комнату в коммунальных квартирах
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here