Как правильно инвестировать в строящуюся недвижимость

Статья на тему: "Как правильно инвестировать в строящуюся недвижимость" с разъяснениями профессионалов. Мы постарались собрать весь тематический материал, обработать и разместить в удобном для чтения виде. На все вопросы вам ответит наш дежурный консультант.

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве)

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.


Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

  • недострой дома,
  • затягивание сроков строительства.
  • повторные продажи вашей квартиры,
  • банкротство застройщика,
  • подставные компании и «бренд»,
  • «дополнительные» метры,
  • отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

  • разрешение на строительство,
  • документы на землю (право собственности, аренда)
  • контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.

Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Инвестирование в недвижимость: основные направления

В нашей стране владение квадратными метрами всегда ценилось очень высоко — вот почему выгодно инвестировать в недвижимость. Причины этого: ее высокая ликвидность и невысокие риски, постоянный спрос на жилые и коммерческие помещения.

С целью повышения эффективности вложений стоит выбирать недвижимость в крупных городах, где она постоянно растет в цене. При нехватке средств на коммерческий вариант, хорошим вложением будет покупка квартиры, которая достаточно быстро начинает приносить доход.

Особенности инвестиций

Распространено мнение, что инвестировать в коммерческую недвижимость, равно как и в жилую,– хороший вариант вложений. Акцент при этом делается на том, что она всегда дорожает, что делает вложения в квадратные метры безрисковым вариантом инвестиций. Но, как и любой финансовый инструмент, этот вариант имеет свою специфику, а также достоинства и недостатки.

Одна из характерных черт: при выборе этого вида инвестирования необходимо иметь достаточный первоначальный капитал для покупки. Однако, есть выход из ситуации – это инвестирование на начальных этапах строительства (или котлована, как говорят). Обычно недвижимость по мере того как строится дом увеличивается в цене. Поэтому можно будет как сдать новостройку по привлекательной цене, так и продать после сдачи дома, заработав на разнице от покупки.

Читайте так же:  Процедура установления отцовства в судебном порядке пошаговая инструкция

Почему выгодно инвестировать в недвижимость:

  • стабильная прибыль. Сдаете ли вы ее в аренду, используете для ведения собственного бизнеса или решили продать – все эти операции принесут доход. В отличие от тех же акций, к примеру, доходность по которым никто не обещает (не рассматриваем спекулятивные действия с ними);
  • у нее есть некая антиинфляционная устойчивость, потому что со временем рост спроса повышает цены на все, в том числе на материалы для строительства и сами квартиры. Этот показатель является неким щитом, который оберегает портфель инвестора от инфляции. К примеру, проценты, получаемые по депозитам в банках, теряют часть своей покупательской способности, часто даже не догоняя действительную инфляцию.

Азбука инвестирования в недвижимость подразумевает изучение не только плюсов, но и проблем, которые возникают при этом:

  • как правило, это долгосрочные инвестиции. Из-за этого очень проблематичным является прогнозирование поведения рынка на краткосрочном отрезке времени. В этом плане фондовый рынок имеет преимущества, где достаточно легко можно спрогнозировать поведение рынка, учитывая, к примеру, новости либо фундаментальные условия;
  • не всем по карману данный вид вложений: сразу либо за короткий отрезок времени надо выложить довольно большую сумму;
  • недвижимость, несмотря на всю ее привлекательность, недостаточно ликвидна в сравнении с теми же акциями, к примеру. В случае острой надобности вам вряд ли удастся продать квадратные метры по желаемой цене. Либо вы будете ждать очень долго, либо придется снизить цену, чтобы продать;
  • этот вид инвестиций требует постоянного контроля и определенных издержек по время строительства и эксплуатации объекта;
  • не исключен момент мошенничества с недвижимостью.

Важно! Обучение по инвестированию в недвижимость происходит в процессе инвестиционной деятельности. Поэтому со временем придет опыт, понимание тонкостей рынка и, как следствие, прирост доходов.

Поэтому подскажем, как правильно инвестировать в недвижимость: надо взвесить все «за» и «против», объективно подойти к анализу ситуации, своим возможностям и лишь затем вынести взвешенное решение.

Диверсифицируем портфель

Как и любой другой элемент финансового рынка, инструменты для инвестирования в недвижимость необходимо диверсифицировать.

Исходя из этого, портфель будет состоять из:

  1. Жилой недвижимости. Здесь все понятно: приобрести квартиру и сдавать ее в аренду. Несмотря на то, что арендная плата за коммерческую недвижимость всегда выше, спрос на квартиры есть всегда в отличие от спроса на офисы или производственные площадки. Поэтому всегда будет возможность сдать квартиру по оптимальной стоимости.
  2. Новостроек, причем, на стадии строительства. После сдачи дома квартиру можно будет также сдавать или продать, но уже по более высокой цене. Стоит заметить, правда, что в последнее время участились случаи мошенничества, да и сложная экономическая ситуация может не дать закончить строительство.
  3. Торговой. Идеально – иметь несколько тысяч квадратных метров такой недвижимости и получать с нее хороший доход, потому что ее аренда выше, чем квартиры. Правда есть одно существенное но: этот вариант инвестиций очень дорогой.
  4. Зарубежной недвижимости (см. Инвестиции в зарубежную недвижимость: в чем плюсы). Данный вид инвестиций набирает популярность ввиду своей привлекательности. Можно отдыхать самому, а потом сдавать. Правда, необходимо изучить законодательство страны, где хотите приобретать недвижимость, чтобы понять расходы на ее содержание.

Важно! Один из вариантов инвестиций за рубеж – покупка апартаментов в Болгарии. Преимущества в инвестирование недвижимости в Болгарии: большое количество вариантов, доступная цена, невысокие издержки на содержание, приятный климат, схожий менталитет.

  1. Коммерческой. Это будут склады, производственные площадки или офисы.

Вышеперечисленное также можно назвать — основные направления инвестирования средств в недвижимость.

Ищем выгоды

В какую недвижимость выгоднее инвестировать – самый первый вопрос инвестора.

Если обращать внимание на жилую, то лучше приобретать небольшую квартиру для последующей сдачи в аренду. И оптимально, чтобы это был большой город, где и спрос на аренду выше, и стоимость квартир растет. Это позволит при необходимости быстро ее продать.

Выбирая коммерческую недвижимость, все еще популярен «стрит-ритейл» — помещения на первых этажах жилых зданий. Квартиру переводят в нежилое помещение и сдают в аренду под магазин или предприятие сферы услуг.

В какую недвижимость выгоднее инвестировать, покажет следующий пример.

Доходность от сдачи рассчитывается так: Прибыль за год = чистый доход за год / цена квартиры на текущую дату * 100 %

Например, покупаете «однушку» в Санкт-Петербуге и сдаете ее. Примерно стоимость квартиры = 3,2 млн. руб. Порядка 100 тыс. руб. уйдет на небольшой ремонт.

Сдавать предполагается за 25 тыс. руб. с коммунальными платежами.

Прибыль от арендаторов = 25 тыс. * 12 мес. = 300 тыс. руб.

10 % примем как непредвиденные расходы.

Чистый доход за год составит 300 тыс. – 30 тыс. = 270 тыс. руб.

Доходность от вложений = 270 000 / 3 300 000 * 100 = 8,1 %.

Конечно, цифры спорные, но в этом случае лучше быть скептиком, нежели оптимистом. Главное, понять, как лучше инвестировать в недвижимость.

Как все сделать правильно

С выгодой инвестиций определились. Остается определиться, как инвестировать в недвижимость, какие шаги предпринять:

  1. Выберите объект инвестиции. Определите его точную стоимость и возможные расходы на подготовку объекта (если будете сдавать).
  2. Изучите законодательство, касающееся недвижимости. К примеру, при переводе жилого помещения в нежилое необходимо согласовать большое количество формальностей и получить определенные бумаги.
  3. Выберите способ покупки: если у вас есть вся сумма – прекрасно. Если нет, не отчаивайтесь — инвестировать в недвижимость без денег реально, но уровень дохода при этом снизится. Вам поможет ипотека, проценты по которой можете получать от арендатора. В этом случае доход от инвестиций вы начнете получать, когда погасите долг перед банком.
  4. Еще раз все взвесьте и проанализируйте.
  5. Найдите грамотного риелтора и совершите сделку.
  6. Подготовьте объект к сдаче. Запустите процесс.

Это основные пункты, через которые вам предстоит пройти. Главное, выберите тот вид недвижимости, который подходит вам как по характеру, так и материально.

Важно! Важный момент – налоги. Каждое физическое лицо, сдающее находящуюся в собственности недвижимость, обязан платить подоходный налог (13 %). Для целей сдачи необязательно оформлять ИП, просто раз в год следует сдавать декларацию.

Если есть опыт в инвестициях и необходимая сумма – данный вид вложений вам подходит. Инвестировать в недвижимость без денег и без отсутствия минимального опыта подобной деятельности лучше не стоит, велик шанс потерять средства. Начните с другого вида инвестиций, приумножьте свой капитал, накопите опыт, а потом выходите на новый уровень: обучение инвестированию в недвижимость будет проходить по мере накопления опыта и в процессе самого инвестирования.

Читайте так же:  Образец заявления на получение алиментов матерью ребенка, не достигшего 3 лет

Успешных инвестиций и новых побед!

Как правильно инвестировать в строящуюся недвижимость?

В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.

Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.

К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.

Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.

Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.

Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.

Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.

Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.

Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.

В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.

Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов.

Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.

Если вы решите провести небольшой опрос среди своих друзей, знакомых и родственников, не обладающих знаниями и опытом в инвестировании, задав им вопрос: «Какой способ вложения денег вы считаете лучшим?», то, скорее всего, 90% из них ответят: «Недвижимость».

Инвестиции в недвижимость так нравятся людям из-за своей простоты и надёжности. Они видят вокруг живые примеры получения прибыли: кто-то продал квартиру, доставшуюся по наследству, кто-то переделал квартиру на первом этаже под коммерческую недвижимость и сдаёт её под офисы.

Читайте так же:  Сопроводительное письмо к актам выполненных работ

Но это мнение людей, не разбирающихся в инвестировании. А теперь давайте рассмотрим этот способ вложения денег с точки зрения опытного инвестора.

Оглавление.

Заработок на недвижимости: аренда или продажа?

Существует всего 2 вида заработка на недвижимости:

[3]

  • Продажа. Спекулятивный доход: купил дешевле, продал дороже.
  • Аренда. Сдача объекта в долгосрочную или краткосрочную аренду.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2016 фиксируют убыток.

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как покупать дёшево? Выгодное инвестирование в объекты недвижимости.

Объекты без ремонта, или ремонт в которых не делался ещё со времён Брежнева, стоят дешевле. Получается, что, например, выгоднее взять «голую» квартиру и сделать в ней «инвесторский» ремонт, чем покупать квартиру с ремонтом.

[1]

Квартира без ремонта.

Видео (кликните для воспроизведения).

Многие предпочитают делать ремонт на таких объектах самостоятельно, таким образом, экономя ещё больше денег.

Можно купить объект в строящемся доме по цене на 30% ниже рыночной. Такие объекты можно, как продавать после сдачи, получая прибыль до 1/3 от первоначальных вложений , так и сдавать их в аренду.

Строящийся многоквартирный дом.

Думаю, передвигаясь по вашему городу, вы часто видите объекты, строительство которых заморожено. Причины могут быть разные: кончились деньги, появились более выгодные проекты, появились разногласия у владельцев и т.д.

Недостроенный объект недвижимости.

Часто такие зависшие объекты являются мёртвым грузом для владельцев, которые не прочь были бы их продать, даже по очень низкой цене. Поэтому такую недвижимость можно купить и самостоятельно достроить.

  • Конфискованная и залоговая недвижимость.

Часто банки конфискуют активы должников и потом подают их по заниженной цене. Такими активами бывают не только автомобили и прочая техника, но и объекты недвижимости.

Так как банку нужно как можно быстрее продать объект, чтобы вернуть себе средства, потраченные на недобросовестного заёмщика, то цена ставится ниже рыночной. Такую недвижимость может купить любой желающий.

5 хаков при инвестировании в недвижимость.

  • Разделяй и властвуй.

Одна из самых распространённых в последнее время стратегий увеличения доходности — разбить один объект на более мелкие и сдать каждый из них по отдельности. Так получается на порядок выгоднее.

Например, часто одну однокомнатную квартиру превращают в две студии, чем увеличивают доход на 50-70%. Получается, что входя в дверь из подъезда, человек попадает в тамбур, в котором находятся двери в две студии.

Данный метод становится очень распространённым, поэтому создаются компании, которые специализируется на подобной перепланировке. Они помогают создавать несколько санузлов и делать перепланировку.

По такому же принципу разбиваются на студии коттеджи и таунхаусы. После преобразования они начинают быть похожими на хостелы или гостевые дома. Такой формат очень популярен среди арендаторов, потому что позволяет экономить на жилье.

Точно так же можно поступить и с коммерческой недвижимостью. Часто владельцы объектов разбивают большое помещение на несколько небольших офисов. В итоге получается, что сдавать несколько маленьких офисов выгоднее, чем один большой.

Но у этого способа есть и минус, который заключается в том, что придётся искать больше арендаторов.

  • Пристройки и расширения.

Люди, которые профессионально занимаются инвестициями в недвижимость, понимают, что нужно использовать каждый квадратный метр. А с помощью пристроек и расширений можно увеличить метраж объекта.

Пристройка в жилом доме.

Часто можно наблюдать, как владельцы квартир объединяют комнату с балконом или ломают перегородки между комнатой и кухней, получая таким образом дополнительные квадратные метры.

Существует несколько стратегий заработка не недвижимости, которая не находится в вашей собственности. Можно взять жилую недвижимость в долгосрочную аренду, а сдавать на более короткие периоды. Например, снять квартиру на длительный срок, а сдавать её посуточно. При хорошей загрузке вы сможете окупить аренду и получить прибыль.

По такому же принципу можно действовать и с коммерческой недвижимостью. Например, можно снять офис на длительный срок и сдавать его в формате «офис на час».

  • Из жилого в нежилое и обратно.

Часто случается так, что некоторые объекты не выгодно сдавать по их прямому назначению. Поэтому их переводят из жилого в нежилое и обратно.

Например, квартиру на первом этаже в неблагополучном районе иногда выгоднее переделать под нежилое помещение и сдавать под офис предпринимателям.

Распространённым случаем перевода нежилого объекта недвижимости в жилой является создание хостелов и гостиниц из различных видов коммерческих объектов.

  • Строительство с нуля.
Читайте так же:  Что такое зос в строительстве правила получения

Вместо покупки уже построенного объекта можно инвестировать деньги в строительство недвижимости. Дома по канадской технологии с помощью СИП-панелей возводятся быстро и недорого.

Строительство домов и СИП-панелей.

Поэтому можно купить или взять в долгосрочную аренду землю, построить на ней объект и продать его или сдавать в аренду.

Где взять деньги для покупки недвижимости?

Так как всё строительство и инвестирование в недвижимость, в основном, осуществляется на заёмные средства, вырисовывается непривычная глазу обычного человека картина. Получается, что зарабатывают в этой области больше всего те, у кого больше всего долгов.

Вспомните хотя бы Дональда Трампа, который, являясь одним из самых богатых людей в мире, имел миллиардные задолжности перед кредиторами.

Одним из способов получить деньги является обращение в банк. Для покупки квартиры вы сможете взять ипотечный кредит под 15-20% годовых. Получается, что для покупки жилого объекта недвижимости вам нужно будет собрать лишь 10-20% от его стоимости. Например, если квартира в новостройке стоит 1 000 000 рублей, то вам нужно будет найти около 150 000 рублей, что является относительно небольшой суммой.

Занять деньги у друзей, знакомых или родственников на покупку недвижимости проще, чем на большинство других нужд. Потому что они понимают, что это один из самых нерискованных способов вложить деньги.

Вокруг много людей, у которых есть сбережения, но которые при этом не знают, куда их вложить. Предложите им инвестировать деньги в недвижимость. Вы можете вложить часть своих денег, получая пропорциональный доход, или брать процент за управлением активом инвестора.

  • Соинвестирование.

Если у вас нет достаточной суммы, а в долги залазить не хочется, то можно найти партнёров по инвестированию. Таким образом, собрав больше людей, вам нужно будет вложить меньшую сумму. Конечно, доходы тоже будут невысокими, но зато риски минимальны.

Так же я вижу попытки создания крудинвестинговых площадок для инвестирования в недвижимость. Вот один из таких сайтов: Rusinvestproject.ru. Такое направление инвестирования распространено на Западе, и, надеюсь, скоро придёт и к нам.

Инвестиции в коммерческую недвижимость.

К коммерческой недвижимости относятся офисные, складские, торговые помещения и т.д.

Такой вид инвестирования вряд ли подойдёт новичкам из-за сложности. Ведь при сдаче объектов в аренду вам нужно будет оформлять юридическое лицо, заключать договора с арендаторами, вести бухгалтерский учёт и отчитываться в налоговой инспекции.

Если вы всё же решили выбрать коммерческую недвижимость, то помните, что, во-первых, она менее ликвидная, чем жилая, а, во-вторых, найти арендаторов в небольшие помещения всегда проще, чем в большие.

Инвестиции в жилую недвижимость.

К этому виду относятся квартиры, коттеджи, таунхаусы, гостевые дома, загородные дома, хостелы и т.д. Это один из самых распространённых способов инвестирования.

Несколько высокодоходных вариантов:

  • Сдавать квартиру посуточно.
  • Разбить квартиру на студии и сдавать долгосрочно. Такое жильё популярно у молодых людей и студентов.
  • Сдавать загородный дом или дачу для любителей уединённого отдыха.
  • Сдавать гостевой дом. Разбить таунхаус на студии и заселить туда людей одной возрастной группы.
  • Построить и сдавать бунгало в курортной зоне для отдыхающих.

Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Конечно, в связи с обесцениванием национальной валюты и ухудшением уровня жизни, инвесторам хочется получать деньги в более стабильных валютах. Поэтому многие из них смотрят в сторону покупки зарубежной недвижимости.

В большинстве стран, в которых рассматривается покупка объектов, уровень доходов выше, чем в странах бывшего СНГ, а цены на недвижимость не так завышены. Поэтому соотношение «цена объекта/стоимость аренды» более выгодно для заработка на недвижимости.

Самыми распространёнными странами для покупки недвижимости являются Искания, Болгария, Франция, Германия, Греция, Португалия.

ПИФы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Риски инвестиций в недвижимость.

Хотя данный вид вложения денег считается одним из самых надёжных, инвестор всё равно должен знать, какие риски могут его ждать.

В каждом отдельном случае инвестор может наткнуться на разные подводные камни. Например, при покупке недвижимости в новостройке строительство может быть заморожено или объект может быть сдан не вовремя. Кроме этого, за время строительства цена на недвижимость в данном районе может упасть (например, отмена строительство станции метро, либо открытие производства поблизости и т.д.).

Поэтому нельзя верить народной молве о том, что цены на недвижимость всегда только растут. Как показал последний кризис, цены могут ещё и падать.

Как вложить деньги в недвижимость

Чтобы вложить деньги в недвижимость требуется учесть все факторы, влияющие на этот рынок в условиях постоянно меняющейся экономики. Инвестор, решивший вложить свой капитал таким образом должен понимать долгосрочный характер таких инвестиций.

[2]

Характерной чертой отрасли является закономерность, в которой наличие риска компенсируется большей прибылью. Но при грамотном подходе можно получать небольшой доход до истечения срока окупаемости.

Грамотное инвестирование в недвижимость во время кризиса

Инвестиции в недвижимость являются хорошей альтернативой банковским депозитам, т.к. во время кризиса можно сохранить доходность и не потерять прибыль во время инфляции.

Особенности рынка недвижимости

Особенности этого рынка могут подсказать, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость и как правильно спрогнозировать будущую прибыль:

  • стоит учитывать, что здесь передаются права на владение объектом, а не собственности;
  • учитывается неравномерность денежных потоков в виде прибыли от длительного владения недвижимостью;
  • срок жизненного цикла недвижимости;
  • физический износ зданий и сооружений при одновременном росте цен на земельные участки из-за увеличения численности населения;
  • увеличение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде вследствие недостаточного предложения и длительного времени строительства.

Классификация недвижимости

Прежде чем вкладывать деньги в данную отрасль, необходимо выяснить, в какую недвижимость вложить деньги. Это важно, т.к спрос на разные группы недвижимости меняется, а многие факторы оказывают непосредственное влияние на их стоимость.

Существуют следующие категории:

  • жилая – сюда относятся объекты для проживания в виде многоквартирных комплексов и частные дома;
  • коммерческая – объекты торговли и помещения под офисы, складские и производственные помещения, отели, магазины, объекты предоставления услуг и производственные цехи;
  • инфраструктурная – сюда входят некоммерческие помещения в виде гаражей, трансформаторов, водонапорных башен и другие. Часто относят к коммерческой недвижимости;
  • зарубежная (см. Инвестиции в зарубежную недвижимость: преимущества и риски) – это вся недвижимость, находящаяся за рубежом.
Читайте так же:  Можно ли работать официально, если получаешь пенсию по потере кормильца

Каждый вид недвижимости имеет свою специфику для вложения средств в виде суммы инвестиции, окупаемости и дохода, риска, государственного налогообложения, амортизации и т.д.

Инвестирование в недвижимость

Для начала следует рассмотреть виды инвестирования в эту отрасль.

Это поможет определиться инвестору, какой вид вложения средств для него более предпочтителен:

  • краткосрочные – вложение денег в объект недвижимости с целью получения прибыли от аренды;
  • долгосрочные – инвестирование средств в недвижимое имущество с целью последующей перепродажи на пике стоимости и получения прибыли в виде разницы первоначальной покупки и продажи.

Долгосрочные инвестиции в недвижимость не всегда могут принести желаемую прибыль. Следует учитывать уровень инфляции и затраты на содержание объекта за весь период вложения средств.

Часто бывает, что инфляция практически съедает всю прибыль. Следовательно, если объект вложения не работает и не приносит прибыль в краткосрочной перспективе, то он превращается в пассив и вытягивает средства из кармана.

Способы вложения денег в недвижимость

Рассмотрим поподробнее какие же способы вложения возможны.

Покупка квартиры с целью сдачи в аренду

Один из самых примечательных способов краткосрочного инвестирования в виде отсутствия затрат на содержание объекта. Приблизительная окупаемость 15–20 лет. Выгодно покупать квартиры небольших метражей в центральных или тихих спальных районах с хорошей инфраструктурой. Единственным минусом является постоянный поиск квартиросъемщиков.

Покупка квартиры в новострое

Долгосрочное инвестирование в квартиру строящегося многоквартирного дома может принести неплохую прибыль за 3–4 года в размере 15–20 процентов. Преимущество в том, что не требуется дополнительных вложений на содержание объекта. Наиболее прибыльными являются развивающиеся небольшие города. Увеличить прибыль можно с помощью последующей сдачи квартиры в аренду.

Особое внимание! Главным риском в таком вложении средств является недобросовестный застройщик или влияние экономического кризиса, вследствие чего растягиваются сроки сдачи дома или потеря всех вложенных средств.

Покупка дома или квартиры с последующей реставрацией

Неплохой способ краткосрочной инвестиции. Прибыль формируется на повышении цены отремонтированной квартиры. Отсутствие риска и короткий срок вложения средств создают небольшую прибыль в такой покупке.

Внимание! Не стоит забывать, что данную недвижимость можно сдавать в аренду.

Покупка дома или участка за городом

Выгодно брать такие объекты возле крупных развивающихся мегаполисов. Требуется правильно рассчитать процент роста население на 5–10 лет. Здесь стоит учитывать направление и отдаленность будущего приобретения от города.

Внимание! Прибыль может доходить до 200–250 процентов.

Покупка коммерческой недвижимости

Является одним из самых выгодных способов вложения средств для получения прибыли. Доход от аренды коммерческих зданий и складских помещений выше, чем от сдачи жилья в аренду. Но стоит учитывать более низкий спрос по сравнению с жилой недвижимостью и влияние экономических факторов.

Инвесторы вкладывают в офисный, торговый и гостиничный сектор. Полезнее вкладывать средства в объекты небольшой площади, т.к. спрос на такие объекты более стабилен в кризисные периоды.

Прочие способы вложения капитала

Ниже рассмотрены менее популярные способы, но вместе с тем являющиеся довольно прибыльными, на что и следует обращать внимание инвестору:

  1. Покупка жилых и коммерческих помещений на аукционах

Популярный в узких кругах способ приобретения недвижимости. Часто на таких аукционах можно приобрести объект с 10–15 процентной скидкой. Следует учитывать, что после покупки объекта может потребоваться ремонт.

Интересный, но рискованный способ долгосрочного инвестирования. Плюс в том, что стоимость земли не такая высокая, как на строительные объекты и в перспективе можно получить прибыль в размере 15–20 процентов без дополнительных вложений. Минусом может стать отсутствие подходящей земли, а также сложность найти клиента для аренды.

  1. Покупка жилищного сертификата

Сертификат дает право владения определенным метражом в новом строящемся многоквартирном доме. После завершения строительства, его можно обменять на наличные и получить прибыль на разнице цены или обменять на квартиру с доплатой.

Позволяет инвестировать свои средства в специальные организации и получать дивиденды с вложенной суммы. Доходность может составлять до 75% годовых. Срок инвестиции от 3-х лет. Забрать средства можно только по истечении оговоренного договором срока.

  1. Вложение в иностранные ПИФы

За рубежом это называется REIT (Real Estate Investment Trust). Траст вкладывает средства в иностранную недвижимость по всему миру и это позволяет уйти от потерь на одном каком-либо рынке. Доходность небольшая, в районе 5–7 процентов годовых. Сумма вклада – 1–3 тыс. долл. Является самым выгодным видом вложения средств ввиду отсутствия рисков.

  1. Покупка недвижимости за границей

В этом направлении популярной является курортная недвижимость в Турции, Испании, Таиланде и других странах. На повышение стоимости в долгосрочной перспективе ожидать не стоит, поэтому объекты покупаются с целью сдачи в аренду. Покупка земли за рубежом предпочтительнее из-за невысокого порога входа и получения прибыли в размере 20–25 процентов после продажи. Срок инвестиции 5–10 лет.

Видео (кликните для воспроизведения).

При решении инвестировать в недвижимость стоит учитывать порог входа в этот бизнес, срок окупаемости, объем прибыли и рассчитывать уровень риска. Предпочтительнее покупать недвижимость с последующей сдачей в аренду. Популярное сегодня направление инвестирования в виде ПИФов, может дать возможность заработать на недвижимости без прямого его приобретения.

Источники


  1. Сомов, В.П. Латинско-русский юридический словарь: моногр. / В.П. Сомов. — М.: ГИТИС, 2014. — 104 c.

  2. Головистикова, А. Проблемы теории государства и права. Учебник / А. Головистикова, Ю. Дмитриев. — М.: Эксмо, 2005. — 832 c.

  3. Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.
  4. Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.
  5. Ильин, В. А. История и методология физики. Учебник / В.А. Ильин, В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2014. — 580 c.
  6. Журнал учета проверок юридического лица, индивидуального предпринимателя, проводимых органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля. — М.: ДЕАН, 2010. — 872 c.
Как правильно инвестировать в строящуюся недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here