Ипотека в россии вновь станет популярной

Статья на тему: "Ипотека в россии вновь станет популярной" с разъяснениями профессионалов. Мы постарались собрать весь тематический материал, обработать и разместить в удобном для чтения виде. На все вопросы вам ответит наш дежурный консультант.

Ипотека в России вновь станет популярной

Банк России спрогнозировал рост ипотечных займов на следующий год.

Специалисты отмечают, что темпы роста такого рынка кредитования в стране составят около 20% годовых.

На данный момент произошёл спад спроса на ипотечное кредитование после недавнего внедрения эскроу-счетов. Эксперты видят в этом две причины: во-первых, повысились ставки у банков и, во-вторых, упал спрос на рефинансирование ипотеки.

Весной текущего года Президент РФ распорядился принять меры по снижению ипотечной ставки до 8%, и в начале 2020 года такая работа уже должна иметь практический результат.

Ещё больше новостей на нашем канале в Дзене.

Вторичное жилье вновь становится привлекательнее новостроек — Военно-ипотечная компания ВИК

Все новости по военной ипотеке в России на сайте Военно-ипотечной компании ВИК. Обзоры событий и мнения экспертов, комментарии посетителей.

Продажа квартир по военной ипотеке

Помощь в оформлении и сопровождении сделки

Вторичное жилье вновь становится привлекательнее новостроек

В этом году завершила действие госпрограмма субсидирования процентных ставок по ипотеке. Как это отразилось на рынке ипотечного кредитования и жилищном строительстве в Сибири.

Вторичное жилье вновь становится привлекательнее новостроек

В этом году завершила действие госпрограмма субсидирования процентных ставок по ипотеке. Как это отразилось на рынке ипотечного кредитования и жилищном строительстве в Сибири, сообщает rg.ru.

— Сразу после завершения госпрограммы заемщики заняли выжидательную позицию. В январе-феврале нынешнего года мы наблюдали сокращение масштабов ипотеки, однако уже с марта рынок вновь начал развитие, причем не менее успешно, чем при госпрограмме, — сообщил начальник сводного экономического управления Сибирского главного управления (СГУ) Банка России Евгений Хацкевич.

За неполное полугодие жители регионов Сибирского федерального округа (СФО) получили свыше 47 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 71 миллиард рублей. Это на 11,7 процента больше, чем за аналогичный период 2016-го. На первом месте по этому показателю Новосибирская область — здесь объем выданных заемных средств увеличился на 17,3 процента — до 14,3 миллиарда рублей. Также высокие объемы ипотечного кредитования — в Красноярском крае (13,1 миллиарда рублей), Иркутской (9,8 миллиарда) и Кемеровской (8,4 миллиарда рублей) областях. В целом в СФО ипотечный кредитный портфель за год вырос на 7,7 процента и достиг шестисот миллиардов рублей.

— Сейчас, несмотря на отмену с начала 2017-го госпрограммы субсидирования ипотеки, наблюдается рост ипотечного кредитования, но он смещается в сторону вторичного рынка, где этот показатель увеличился на двадцать процентов к уровню 2016-го. В результате 78 процентов действующих ипотечных кредитов предоставлено на приобретение жилья на вторичном рынке, тогда как в 2016 году таких было 69 процентов, — подчеркнул Евгений Хацкевич.

По оценке экспертов, государственная программа сыграла важную роль в непростой для строительного рынка период, каковым стали два последних года, — благодаря господдержке спрос на новое жилье существенно не упал. Как утверждает Хацкевич, госпрограмма «поддержала новостройки».

— Суть программы была в том, чтобы стимулировать новое строительство. Так и происходило. Основную долю кредитного портфеля составляла ипотека с господдержкой. В этом наши ожидания превзошли себя. Сейчас такой же спрос демонстрирует вторичное жилье. После отмены программы случился переворот: год назад тридцать процентов кредитов приходилось на вторичный рынок, семьдесят — на первичный. Сейчас — ровно наоборот: рынок новостроек существенно сжался, а вторичный растет большими темпами, — отмечает заместитель директора Новосибирского регионального филиала Россельхозбанка Евгений Кох.

На его взгляд, существенную роль сыграло снижение ключевой ставки. Это привело к уменьшению ставки по ипотеке — в среднем за год с 12,7 до 11,7 процента. В привлекательных для покупки квартиры регионах — Новосибирской, Омской областях, Красноярском крае — ставка по ипотеке составила 11,6 процента, в то же время в менее конкурентной Тыве она не опустилась с 12,6 процента годовых.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев отмечает, что некоторые застройщики на время строительства жилья выдают кредит под 8,4 процента годовых, но есть и 9,2 процента на тридцать лет.

— Сегодня ипотека на квартиру, которая стоила два года назад 2,5 миллиона рублей, обходится на 32,4 процента дешевле: 23 104 рубля в месяц против 34 137 рублей, — утверждает Николаев.

— Таких низких процентных ставок не было за всю историю работы агентства с 2003 года, — отмечает директор АИЖК Кемеровской области Юлия Шматок.

По ее данным, с 3 июля нынешнего года ставки при покупке квартир в новостройках и перекредитовании в агентстве составляют 9,5-10 процентов годовых, а по партнерским акциям с застройщиками — от 6,5 процента годовых на весь срок кредитования. Кроме того, на покупку вторичного жилья можно оформить ипотечный заем по ставкам 9,75-10,25 процента годовых.

В марте 2017 года Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования сообщило о снижении ставок по социальной программе «Ипотека+» с 10,95 до 10,5 процента годовых, на первичном рынке по программам «Жилье для российской семьи» и «Приобретение строящегося жилья» — с 11,25 до 10 процентов.

Все популярнее становятся собственные ипотечные программы от застройщиков. Так, одна из крупных строительных компаний региона объявила о совместной со Сбербанком акции: после регистрации договора и внесения первоначального взноса покупателю выдают половину суммы ипотеки со сроком погашения до двух лет. Вторую часть кредита клиент получает не позднее двух лет и до подписания акта на квартиру. В строительной компании говорят, что выдача ипотеки двумя равными частями позволяет снизить ежемесячный платеж в два раза на период аренды квартиры и подготовки к заселению. В результате сокращаются расходы по уплате процентов. Эту акцию уже назвали альтернативой программе «Ипотека с господдержкой».

В Сибирском банке Сбербанка сообщили, что за 2016 год там трижды снижали ставки по ипотеке.

— Сейчас складывается наиболее благоприятная ситуация для приобретения жилья с ипотекой — и ставки достигли исторического минимума, и стоимость квадратного метра достаточно привлекательна, — уверен старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.

Руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц также отмечает, что в этом году ставки по ипотеке снижались несколько раз и предложение для клиентов становится все более выгодным.

— Мы наблюдаем восстановление интереса не только к новостройкам, но и к объектам вторичного рынка, что связано с отложенным спросом, укреплением экономики и ростом покупательской способности, — подчеркнул эксперт.

Читайте так же:  Расчет задолженности по алиментам

Евгений Кох из Россельхозбанка также отмечает, что после небольшого затишья в январе и феврале банк уже вышел на показатели прошлого года, а к концу 2017-го рассчитывает достичь прироста в 10-15 процентов. Такую динамику он объясняет снижением процентных ставок в целом и, тем самым, повышением доступности ипотеки.

— Ипотека остается основным драйвером розничного кредитования, — уверен Кох.

[1]

С ним согласен Евгений Хацкевич, который называет ипотечное кредитование «надежным банковским активом». При этом, как утверждают эксперты, просроченная задолженность не растет и остается на уровне полутора процентов. Объяснение тому — изменение портрета заемщика: акцент переместился с 25-27-летних на 30-35-летних — финансово грамотных и ответственных в вопросах ипотечного кредитования.

Какую ипотеку берут сибиряки? Средний срок займа составляет 182 месяца, или пятнадцать лет. В Новосибирской области заемщики предпочитают более длительные сроки — до 197 месяцев. Средняя сумма кредита по СФО колеблется в размере полутора миллионов рублей, в Новосибирской области, где стоимость квадратного метра выше, чем у соседей, — 1,7 миллиона рублей.

Аналитик Сергей Николаев подчеркивает, что за пять месяцев 2017-го в Новосибирске впервые за последние 2,5 года продано квартир больше, чем построено. Это связано с тем, что предложение падает быстрее, чем спрос. По данным Новосибирскстата, ввод жилья за пять месяцев этого года снизился на тридцать процентов и составил 384,1 тысячи квадратных метров (сдано в эксплуатацию 5,5 тысячи квартир).

— Отмена госпрограммы вернула ипотечный рынок с головы на ноги. Когда ввели программу, ипотека под рискованные активы, то есть под новостройку, стоила дешевле процентов на сорок, чем на готовое жилье — «вторичку». Ипотека с господдержкой шла под одиннадцать процентов годовых, а ставка ипотечного кредита на покупку вторичного жилья — 14,5-15 процентов, — сообщил Николаев.

На его взгляд, ситуация выравнивается, и сейчас на рынке благоприятные условия для покупки квартиры в ипотеку, которые, как считает эксперт, продержатся еще года два.

Евгений Хацкевич, начальник сводного экономического управления СГУ Центробанка РФ:

— Рынок ипотечного кредитования вернулся в нормальное состояние, когда готовое жилье несет гораздо меньше рисков как для получателей ипотеки, так и для банков. На этапе посткризисного развития меры в виде господдержки были крайне важны для строительной отрасли, и государство искусственно сделало новостройки более привлекательными для покупателей. Но после отмены программы мы видим, что привлекательность приобретает вторичное — готовое — жилье.

В России становится популярной покупка квартиры в ипотеку

Сегодня, 9 августа, стало известно, что в России продолжает расти портфель ипотечных кредитов на строительство жилья. Об этом говорится в статистике сайта «Дом.рф» и FrankRG.

Как пишет издание «Парламентская газета», за первое полугодие 2018 года в РФ вырос рынок ипотеки на 73%. Сообщается, что банки выдали кредитов россиянам и иностранным гражданам на 1,3 триллионов рублей.

Отмечается, что объем ипотечного портфеля банков за год увеличился на 23% и достиг 5,9 трлн рублей. Примечательно, что ипотечный рынок растет прежде всего за счет вновь выдаваемых ипотечных кредитов.

Ранее iReactor сообщал, что в Хакасии разрабатывают проект молодежной ипотеки на льготных условиях.

Страна муравейников. Почему ипотека в России не решает квартирный вопрос

В СМИ в последнее время особенно активно обсуждается проблема ипотечного кредитования. Снижение средней ставки до 9,75% годовых по итогам февраля (вслед за последовательным снижением ставки рефинансирования Центробанка) подтолкнула экспертов к самым разным выводам и гипотезам.

Кто-то говорит о неминуемом и скором крахе «ипотечного пузыря», кто-то, напротив, о расширении доступа к ипотеке и увеличении числа людей, которые улучшат свои жилищные условия. Одни видят в удешевлении ипотеки угрозу для макроэкономической стабильности, другие — драйвер экономического роста и увеличения ВВП. Но, как представляется, разговор о процентах и пузырях уводит от главного — от содержательного обсуждения настоящего и будущего жилищной политики в России.

Чтобы было понятно, о чем идет речь, обратимся к мартовскому посланию президента Владимира Путина, в котором проблеме ипотеки было уделено немалое внимание. Вот несколько цитат из него: «За пять лет свыше полумиллиона семей с детьми смогут улучшить свои жилищные условия с помощью льготной ипотеки… Вижу три ключевых фактора повышения доступности жилья. Первый — это рост доходов граждан. Об этом я говорил, мы должны это обеспечить. Снижение ставок ипотечного кредитования и, конечно, увеличение предложения на жилищном рынке».

Путин напомнил, что в 2001 году по всей России было выдано 4000 ипотечных кредитов. «Ставка доходила до 30%, в том числе в валюте. Более половины кредитов, кстати, и выдано было в валюте. Воспользоваться ипотекой могли единицы. В прошлом году выдано около миллиона ипотечных кредитов. В декабре средняя ставка в рублях впервые опустилась ниже 10%. Но стремиться нужно, безусловно, к 7%, это уж точно. За предстоящие шесть лет ипотека должна стать доступной для большинства российских семей, для большинства работающих граждан, для молодых специалистов».

Вроде бы все звучит очень убедительно, по крайней мере не вызывает особенных вопросов. Тезисы президента вполне укладываются в привычную идеологему: решение проблем с жильем — дело рук самих граждан, нужна квартира — обращайся к банку за ипотекой. А дело государства — вести дело к снижению процента по ней через макроэкономическую политику. Ну и о чем президент также сказал: снижать налог на имущество физических лиц и кадастровую стоимость. И все. Ни о каких других вариантах получения крыши над головой в послании упомянуто не было. А они, как показывает мировой опыт, есть.

Опыт других стран

В России после 1991 года произошла ловкая подмена понятий. В области жилищной политики все свелось к перекладыванию на плечи самих граждан заботы об обеспечении себя жильем, государство самоустранилось из этой сферы. Мол, таковы, рыночные реалии.

Однако на самом деле разговоры об ипотеке затуманивают суть обязанностей государства в лице и федерального правительства, и региональной власти, и местного самоуправления о предоставлении в пользование (не в собственность!) жилья своим гражданам. Во всем развитом мире государственные органы активно выступают в том числе в качестве застройщика и арендодателя. Строительство и эксплуатация так называемого «социального жилья» (Public housing) является там важнейшей функцией власти на всех уровнях.

Возьмем, к примеру, Францию, дома-HLM («жилье с умеренной арендной платой» в дословном переводе) составляют там 16% всего жилья, в четырех миллионах квартир проживает, по разным оценкам, от 10 млн до 13 млн человек. При этом HLM имеются как частные, так и государственные. Главное в них не форма собственности, а принцип предоставления недвижимости: квартирами пользуются семьи с недостаточными доходами либо те, кто не желает тратиться на покупку жилья в собственность. С 1998 года закон обязывает каждый город с населением больше 3500 человек иметь не меньше 20% домов-HLM. Помимо HLM во Франции имеются и другие виды социального жилья, а также несубсидированных домов, предназначенных для аренды.

Читайте так же:  Льготы пенсионерам мвд что полагается и как получить

И только в России у правительства не болит об этом голова, оно умыло руки и наблюдает как бы со стороны за происходящим, отводя себе роль опосредованного контролера и установителя правил игры на рынке недвижимости. Сразу обозначу свой тезис: ипотека должна быть всего лишь одним из вариантов получения жилья (не в собственность, это важно).

История вопроса

Проблема была заложена в начале девяностых, когда была принята программа приватизации жилья («Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Из всех видов приватизации того времени жилищная была, возможно, хуже всего продумана и организована. Главным ее итогом стало создание, как их называет эксперт по жилищной политике Владимир Самошин, «домов-конгломератов» — уникальной формы владения, которой больше нет нигде в мире.

Дома приватизировались не как единое целое, а поквартирно. Кто-то становился владельцем собственного жилья, кто-то продолжал жить в неприватизированной квартире — и все это в одном здании! Более того, чердаки, подвалы, прочие общие помещения, лифты, земля под домом и т. д. так и оставались «ничьими». Это можно сравнить с тем, как если бы при приватизации завода рабочим раздали по станку и сказали, что они теперь их владельцы. Управлять имуществом такого дома невозможно, нельзя даже провести полноценное собрание жильцов: кто-то владелец, кто-то не владелец квартиры; но даже те, кто имеет собственность, могут там не жить, а если и живут, то невозможно их заставить принять участие в общем собрании и управлении.

В итоге при всей формальной смене собственности все равно следят за состоянием домов власти — теперь уже через управляющие компании.

В мире же есть три основных вида многоквартирного жилья: кондоминиум, доходный дом и социальное жилье. В кондоминиуме все являются совладельцами не только квартиры, но и остальных помещений и собственности, невладельцев там быть не может юридически, и все принимают участие в управлении. В доходных домах один владелец — частный собственник или компания, а жильцы арендуют квартиры. Цель понятна — извлечение прибыли. В социальном жилье собственник — государство либо частное лицо, которому бюджет доплачивает, чтобы оно не поднимало арендную плату выше определенных пределов. Тут цель — предоставление людям недорого жилья. Конгломератов по-российски нет больше нигде в мире. Именно они — мина замедленного действия.

[3]

Проблемы ипотеки

Что самое опасное в современных ипотечных программах? Они консервируют и ухудшают ситуацию с конгломератами. Ибо то жилье, которое предлагается по ним, включает в себя, как правило, так называемых муниципалов, то есть людей, которым государство предоставляет квартиры (по разным программам, в том числе по социальному найму). Конгломераты воспроизводятся и воспроизводятся — уже в зданиях, построенных спустя почти 30 лет после кончины советской власти. И никакая московская реновация ничего не меняет, ибо по ней те люди, которые лишаются неприватизированных квартир в сносимых домах, неизбежно получат их во вновь построенных. То же самое касается собственности на землю под домом, общих площадей и так далее.

Я живу в доме-ТСЖ 1999 года постройки. Тем не менее в нем немало квартир до сих пор не приватизированных (люди получили их как работники соответствующего ведомства), а купив квартиру в нем, я с удивлением узнал, что не стал автоматически членом ТСЖ. Надо было писать для этого заявление. Вот вам и кондоминиум (ТСЖ же стремится к этому варианту) по-российски — два абсурда сразу.

Вторая проблема, которую ипотека никоим образом не решает и решить не может, — качество жилья. В той же Франции 72% домов-HLM (а из построенных после 2000 года — 95%) представляют собой малоквартирные дома, не выше 3-4 этажей. В Великобритании и Нидерландах 60% жилья — так называемые двухквартирные дома (semi-detached houses) плюс отдельно стоящие и «дома в линию» (terrace houses). На долю многоквартирных домов приходится сравнительно небольшой процент. Напомним, что эти страны в 31 и 48 раз по плотности населения превосходят Россию, соответственно.

В России же, самой большой по территории стране мира (даже с учетом Сибири и Крайнего Севера), при ее низкой плотности населения практически вся ипотека — это многоэтажки (остроумно называемые архитекторами «крольчатниками» или «муравейниками»), как при СССР, только еще выше и плотнее друг к другу прижатые. Парадокс: в рыночное время продолжаются худшие традиции советского строительства.

Ипотека в постсоветском исполнении не повлекла за собой серьезных изменений в градостроительстве, не породила спрос на действительно качественное жилье и комфортную среду обитания.

Достаточно взглянуть на новостройки Подмосковья — прежние дачные районы застраиваются уродливыми домами-гигантами. И подобное происходит по всей стране.

Путь к цивилизации

Если в области торговли челночно-рыночные времена остались, в целом, позади и она перешла к цивилизованным форматам, то по части аренды жилья царит такое же варварство, как и 30 лет назад. Подавляющее большинство арендодателей не профессионалы рынка, для которых это основное занятие, а люди, имеющие лишнюю квартиру и желающие подзаработать на ней, а то и сдающую комнату в своей единственной. Нет ни частных доходных домов, которые были основной застройкой Санкт-Петербурга и Москвы последние 50 лет перед революцией и до сих пор радуют глаз своей архитектурой, ни соответствующего муниципального жилья. И нет желания государства хоть как-то изменить ситуацию на рынке аренды жилой недвижимости.

[2]

Многое в этой ситуации упирается в законодательство и менталитет населения. Непродуманная приватизация жилья помимо прочего закрепила стереотип в сознании россиян: «У человека обязательно должно быть жилье в собственности». Под это же «заточено» и действующее право, в частности, ежегодное продление возможности приватизации жилплощади, которое, как отмечает тот же Самошин, развращает население — не столько самим фактом даровой его раздачи, сколько закреплением конгломератов. «Обеспечить человека жильем» в постсоветской реальности почти всегда означает дать его в собственность. Но нуждающимся социальным категориям передавать квартиры в частное владение категорически недопустимо. Это препятствует созданию класса ответственных владельцев недвижимости и приводит к постоянному вымыванию и без того скудного фонда государственного жилья.

В Москве в собственных квартирах проживает 85% населения, в Берлине — только 14%. Но можно ли сказать, что ситуация в Германии, где в целом процент владельцев жилья колеблется в районе 50%, более печальна, чем в России? Ориентация на покупку жилья любой ценой (а в российских условиях это в подавляющем большинстве случаев означает — ценой ипотеки) разрушает жизнь многих семей, деформирует их систему ценностей, лишает их удовольствия от жизни здесь и сейчас. В то время как многие их европейские сверстники наслаждаются жизнью, путешествуют, тратят деньги на что-то еще, проживая в арендном жилье (государственном и частном) и вовсе не считают себя неудачниками, наши семьи вынуждены отказывать себе порой в самом необходимом ради выплат процентов по ипотеке.

Читайте так же:  Как поменять права по истечении 10 лет

Что делать

Необходимо пересмотреть как отношение населения к аренде жилья, так и государственную политику и законодательство. В первую очередь это касается защиты прав арендатора, которые так и будут оставаться пустым звуком, пока большая часть аренды у нас будет предлагаться собственниками 1-2 квартир, которые в любой момент могут сослаться на то, что им самим жить негде. В идеале речь должна идти о практически гарантированной пожизненной аренде жилья — по европейскому образцу.

Слова героя булгаковского романа о том, что людей испортил квартирный вопрос, остаются в силе. В СССР строилось мало жилья. Несколько поколений выросло в коммуналках и бараках, мечтая о приватном угле. В начале 1990-х казалось, что их мечта сбылась в результате жилищной приватизации — вызывавшей меньше всего споров и нареканий по сравнению с ваучерной или земельной. Но дьявол крылся в деталях, которые сегодня проступают все нагляднее. Во-первых, новые поколения лишились иных возможностей улучшить свои жилищные условия кроме как с помощью ипотеки; во-вторых, Россия все больше напоминает Гонконг с его безликими и уродливыми многоэтажками. Но Гонконг — одно из самых маленьких государств мира, а Россия — самое большое. Московская реновация обещает нам очередное повышение этажности столицы вместо выведения населения в Новую Москву, неизвестно для чего присоединенную.

Пример с реновацией показывает, что у власти нет долгосрочного плана действий, преобладает ментальность временщика — заработать здесь и сейчас. Но этот же пример показывает, что и население пока еще мало обожглось на приватизации жилья в 1990-е и готово сыграть с государством еще раз в схожую игру.

Ипотека в России вновь станет популярной

«Не стоит ожидать изменений, благодаря которым кредиты будут еще дешевле»

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— Вряд ли стоит ожидать изменений, которые приведут к появлению еще более дешевых кредитов. Тенденция в виде корректив кредитных программ и повышения ставок по ипотеке уже наметилась — есть банки, которые подняли ставки на 0,5–1,5%. Предпосылки — макроэкономические факторы, препятствующие пересмотру ключевой ставки в меньшую сторону.

Есть и внутренние причины, оказывающие влияние на рынок ипотеки. Речь идет о повышении ставки НДС, вместе с которой ожидается рост уровня инфляции. Банки будут проводить более осторожную политику и повышать ставки, если того потребуют бизнес-процессы. Но ипотека была и остается драйвером спроса на недвижимость, и эта ситуация не изменится. Кредит — ключевой механизм, обеспечивающий доступность жилья, особенно на фоне снижения реальных доходов населения.

«Можно упустить шанс взять дешевый кредит, но и слишком рисковать не стоит»

Видео (кликните для воспроизведения).

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Ситуация со ставками по ипотеке становится все более неопределенной. В ноябре могут быть приняты новые санкции, и неизвестно, как отреагирует экономика на очередное внешнее воздействие. Очевидно, что на пользу рынку это не пойдет. Вопрос лишь в том, как быстро будет дорожать ипотека. Сейчас действительно наступает момент, когда можно упустить шанс получить заем по исторически низким ставкам (около 9–9,5%).

В то же время рисковать не следует. Я бы рекомендовала покупателям не переоценивать свои силы: не стоит брать кредит, который может стать излишне обременительным для семейного бюджета. Иметь ипотеку, обслуживание которой обходится в 40–50% ежемесячного дохода, было нормой на волне экономического роста. Сейчас нужно быть реалистами и не отягощать финансы ипотекой, которая изымает каждый месяц больше 30% доходов. Конечно, ухудшение экономической обстановки прямо не повлияет на уже имеющийся ипотечный кредит, но могут вырасти другие статьи расходов из-за инфляции.

«Если покупка жилья в ближайших планах, нужно поторопиться»

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development:

— С меньшей доступностью ипотеки клиенты вряд ли откажутся от приобретения жилья, поскольку покупатели ожидают роста цен на фоне поправок в 214-ФЗ. Увеличение ставок по ипотеке также способствует и изменению структуры сделок. По всей видимости, клиенты снова будут рассматривать менее габаритное жилье, выбирая более доступные варианты.

В целом стоит отметить, что сегодня нет никакой паники среди населения по поводу возможного роста ипотечных ставок. Увы, падение рубля стало очередным за последние несколько месяцев, поэтому клиенты менее остро реагируют на происходящие изменения. Хотя, конечно, если в ближайших планах стоит покупка жилья, есть смысл поторопиться со сделкой. При росте текущей средней ставки по кредиту даже на 0,5 процентного пункта переплата при сумме кредита 2 млн руб. и сроке погашения 15 лет составит порядка 110 тыс. руб.

«В ближайшее время спрос на ипотеку сохранится»

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— Я полагаю, что даже при умеренном повышении ключевой ставки первоначально негативное влияние на спрос будет незаметным. Скорее, напротив, мы увидим всплеск активности покупателей жилья, которые уже готовились брать ипотечный кредит, но по каким-то причинам откладывали это решение. Повышение ставок заставит их ускориться. По прогнозу Центробанка, к концу года ключевая ставка может увеличиться на 0,5 процентного пункта, что в целом не приведет к значительному удорожанию ипотеки, хотя темпы прироста объема кредитования замедлятся.

Впрочем, до конца года еще немногим меньше четырех месяцев, причем наиболее активных с точки зрения продаж. Поэтому в ближайшее время позитивное влияние ипотечного спроса на рынке новостроек сохранится. За первое полугодие число заключенных в столице сделок с ипотекой превысило показатель аналогичного периода прошлого года на 74%, поэтому предварительно итоги 2018 года на рынке можно признать позитивными в любом случае.

«Снизить спрос на кредиты может резкое повышение ключевой ставки ЦБ»

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group:

— Разумеется, нет ничего хорошего в смене вектора кредитно-денежной политики Центробанка. Напомню, что президентом была поставлена задача добиться снижения ипотечных ставок до 6%, поэтому ужесточение кредитной политики вступает в прямое противоречие с этой целью. Требуется также повышение платежеспособного спроса и увеличение объема продаж в контексте еще одного целевого показателя — 120 млн кв. м жилья в год. Пока что эффективным средством выполнения этих задач может быть только доступная ипотека.

Однако ситуация на валютных рынках тревожная, идет плавная девальвация рубля. Если ставки по ипотеке будут расти медленно, то в ближайшее время спрос сохранится на высоком уровне. В то же время практика 2014 года показала, что ЦБ может очень резко повысить стоимость кредита, как, к примеру, 16 декабря 2014 года, когда ключевая ставка была поднята с 10% до 17%. Такие меры, безусловно, снизят спрос на ипотеку, а на фоне роста цен на новостройки (рост ставки НДС, переход на проектное финансирование) существенно снизят и спрос на жилье.

Читайте так же:  Переименование должности в штатном расписании – порядок действий

«Небольшой рост ипотечных ставок никак не отразится на рынке недвижимости»

Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель»:

— Некоторое ослабление рубля может привести к тому, что ЦБ РФ повысит ключевую ставку. Тогда банки будут вынуждены повысить ставки по ипотечным, а также и потребительским кредитам. Сейчас ставки по ипотеке достигли своего исторического минимума. Если они увеличатся на 1–1,5%, то это не сильно отразится на рынке недвижимости. Но если ставки по ипотеке вырастут до уровня 15% и выше — покупательная способность значительно уменьшится, что скажется на уровне продаж недвижимости. Ведь сделки с использованием ипотечных средств в портфеле сделок застройщиков достигают 60% и более.

Перспективы развития ипотечного кредитования в России

Нынешний кризис – самый сильный со времен Великой депрессии прошлого столетия, и в той или иной степени он затронул все сектора экономики Соединенных Штатов, Западной Европы, России.

Экономика во всех странах развивается циклично, в развивающихся экономиках в среднем цикл составляет около 4-5 лет. Российская экономика росла с 1998 по 2008 год. Сейчас неизбежен спад, рецессия. Подобные циклы отражены в различных теориях макроэкономистов. По поводу продолжительности кризиса прогнозы расходятся. Самые оптимистичные прогнозы говорят о том, что подобная ситуация на рынке сохранится еще как минимум год, более сдержанные прогнозы – не менее 2-х лет (13).

Одна из проблем сейчас в России – ограниченный финансовый рынок, мало финансовых инструментов. У банков нет ликвидности, им неоткуда черпать, например, «длинные» ресурсы в рублях. И именно в этой связи первые несколько лет развития ипотечного рынка основное заимствование шло в долларах США, потому что за рубежом были «длинные» деньги. Что важно сделать банкам в такой ситуации? Один из первостепенных шагов — запустить механизм рефинансирования ипотечных кредитов внутри России.

Это может быть выпуск внутренних ипотечных облигаций, которые Центральный Банк или Минфин рефинансировали бы, и таким образом, обеспечили ликвидность рынку, то есть нужен источник долгосрочного фондирования. И если все это удастся реализовать, то тогда появится новый класс финансовых инструментов, на рынок придет ликвидность, и банки, которые накопили большие пулы кредитов на своих балансах, смогут их рефинансировать. Причем сразу будут решены две задачи: с одной стороны, банки рефинансировали бы эти пулы, разгрузили свои балансы, что во время кризиса очень важно. А с другой стороны, делая это, Центральный банк и Минфин ввели бы дополнительные стандарты, более, может быть, консервативные, по которым и выкупались бы эти пулы. Таким образом, на рынке приживутся более консервативные стандарты выдачи кредитов, что приведет к оздоровлению рынка, так как некоторые банки год назад начали увлекаться рисковыми сегментами и уходили в subprime. Это был лишь один процент из общего объема выдаваемых кредитов, но все же прецеденты были.

Согласно опросу, проведенному Национальным агентством финансовых исследований в сентябре-октябре 2008 года в 140 населенных пунктах 42-х областей, краев и республик РФ порядка половины опрошенных по-прежнему рассматривают недвижимость как лучший инструмент вложения денежных средств. Приобретение недвижимости рассматривается населением как наиболее понятный, способный уберечь денежные средства от инфляции способ вложения денег. А ипотека для большинства россиян – единственный доступный способ улучшения свои жилищных условий.

Что касается роста цен, то сейчас цены стабилизировались или демонстрируют тенденцию к снижению лишь в элитном сегменте, на 1-2-х комнатные квартиры спрос по-прежнему есть, а цены сохраняются на прежнем уровне. Более того, в связи с тем, что сейчас заморожено строительство некоторых объектов, то через 1,5-2 года неизбежен дефицит жилплощадей, и как следствие, новый скачок цен.

По прогнозам в ближайшие 3-4 года объем ипотечного кредитования вполне может достичь 8-10% ВВП.

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения.

Также существенно проблема о том что, банкам придется простить 20% кредитов. Ситуация с «плохими» кредитами в банковском секторе может развиваться еще хуже, чем ее сейчас оценивают финансисты. К концу года уровень невозвратных кредитов может достичь 20%, полагают эксперты Unicredit. Ранее этот показатель прогнозировался на уровне 10%-15%, но речь шла о просроченных, а не безнадежных кредитах.

В таб.1 показаны доля просроченной задолжности.

Регионы Задолжность по ипотечным кредитам на 1.01.09 в млрд.руб. Выданные ипотечные кредиты в 2008г., в млрд.руб. Доля просроченной задолжности в портфеле АИЖК на 1.01.2009г
Свердловская область 34,6 22,1 4,10%
Красноярский край 31,2 19,2 6,20%
Челябинская область 29,8 18,7 5,80%
Новосибирская область 29,5 17,8 7,90%
Самарская область 27,4 17,6 6,40%
Нижегородская область 20,4 13,8 4,50%
Ростовская область 20,1 12,2 4,90%
Республика Татарстан 18,1 11,6 6,50%

По объемам выданных ипотечных кредитов в 2008г. тройку лидеров возглавили Свердловская область (22,1 млрд руб.), Красноярский край (19,2 млрд руб.) и Челябинская область (18,7 млрд руб.). При этом самая низкая ипотечная задолженность на 01.01.2009г. в Республике Татарстан (18,1 млрд руб.) и Ростовской области (20,1 млрд руб.).

При удачном разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярным жилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека на развитие предприятий. Большое будущее имеет также ипотечное кредитование на приобретение земельных участков, водных и воздушных судов.

В условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России.

Читайте так же:  Отчётность по заработной плате

Выводы и предложения

Существующее в России законодательство обеспечивает возможность приобретения различных видов недвижимого имущества под залог. В частности, законом разрешена ипотека земельных участков, зданий, сооружений, судов (воздушных, водных) и ипотека жилых помещений.

Мировой финансовый кризис затормозил развитие ипотечного кредитования в России, вернув его практически на исходные позиции. Однако эксперты в области экономики считают, что трудности российской ипотеки носят временный характер и после окончания кризисной ситуации вновь вернутся на прежние темпы развития.

В данной работе рассмотрены вопросы, связанные с определением сущности ипотеки, изучены вопросы развития ипотечного кредитования в России и в Татарстане, рассмотрен опыт зарубежных стран. Исходя из чего, можно сделать следующие выводы:

1. Ипотека – это залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

2. Проведенный анализ развития ипотечного кредитования в РФ показал, что ипотечное кредитование в России начал сбавлять темпы своего развития. К концу 2008 года возросли ставки ипотечного кредитования, снизился объем выдачи кредитов, банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ. Также тенденцией стало: сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства. Аижк готово запустить в Татарстане специальный проект, который будет направлен на выпуск ипотечных облигаций. Такие меры по оживлению рынка недвижимости Татарстана внушают надежду, что ипотека в Казане в скором времени немного оживится.

3. Проведенный анализ опыта развитых стран показал, что ипотека является мощным фактором развития экономики (так до 80% всех залогов в Европе являются ипотечными), поскольку процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

4. Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

— ограниченное предложение жилья – главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту.

— низкая платежеспособность населения особенности – в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей;

— невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит;

— высокие процентные ставки, основные причины которых – отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика – около 10% годовых в рублях;

— политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

— отсутствие возможности выселить заемщика из квартиры в случае неплатежей – дополнительный риск кредитора, который делает бесполезным договор залога приобретаемой квартиры и фактически меняет суть ипотечного кредитования.

С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в целом по стране могут быть:

1. Развитие инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих подразделения ипотечного кредитования и свободные внутренние денежные ресурсы по кредитованию граждан под залог объектов недвижимости.

2. Создание при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию и внедрение через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

3. Развитие инициативы администраций крупных городов и их союз с уполномоченными на развитие ипотеки банками, при котором администрация на стартовом этапе принимает на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

4. Развитие ипотеки на основе использования потенциала Сбербанка РФ и реализации модели ипотеки, базирующейся на сберегательно — ссудном принципе.

5. Выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования в России с их адаптацией хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки, и, прежде всего, в рамках системы стройсбережений, к российским условиям.

6. Зарождение элементов ипотеки не в банковской, а инвестиционно-строительном деятельности, путем использования различных форм реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г.№51- ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. — №32.-Ст.3301.

2. Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. – 1998. – 22 июля.

3. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. – 2005. – №4. – С.42-46.

4. Всероссийский научный журнал «Регион: экономика и социология» / Под. ред. Селиверстова В.Е. – ИЭОПП СО РАН, №3 – 2004. – 196с.

5. Журакина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. – 2006. – №6. – С.17.

6. Зубарев В. Жилье для среднего класса // Красноярский рабочий. – 2007. – №4. – С.14-15.

7. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории – к современности // Банковская деятельность – 2006.– N1. – С.10-13

8. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. – 2006. – №3. – С. 34-36.

9. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под. ред. Рогожиной Н.Н. – М.: Фонд Институт экономики города, 2007. – 128с.

10. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит – 2005.– № 3 – С.57-63.

Видео (кликните для воспроизведения).

11. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. – М.: БУКВИЦА, 2001. – 190 с.

Источники


  1. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.

  2. Марчалис, Николетта Люторъ иже лютъ. Прение о вере царя Ивана Грозного с пастором Рокитой / Николетта Марчалис. — М.: Языки славянской культуры, 2017. — 870 c.

  3. Бурлаков, С. А. Крупные сделки юридических лиц. Правовое регулирование / С.А. Бурлаков. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 224 c.
  4. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.
  5. Шалагина, М. А. Правоведение. Шпаргалка / М.А. Шалагина. — М.: Феникс, 2015. — 126 c.
  6. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. — Москва: Мир, 2002. — 528 c.
Ипотека в россии вновь станет популярной
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here