Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы не стать жертвой

Статья на тему: "Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы не стать жертвой" с разъяснениями профессионалов. Мы постарались собрать весь тематический материал, обработать и разместить в удобном для чтения виде. На все вопросы вам ответит наш дежурный консультант.

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска?

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Риски при покупке квартиры

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

    На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРН. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

Выписка из ЕГРН платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Наиболее простой вариант — заказать выписку на сайте Росреестра и получить ее на электронную почту. Также ее можно получить, подав письменное заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте.

Далее обращаем свое пристальное внимание на справку о зарегистрированных лицах. Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры
  • Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

    Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

    И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

    Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

    Читайте так же:  Как провести анализ днк на отцовство в домашних условиях

    «Особенные» варианты продажи квартиры

    Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

      Продажа квартиры по переуступке права(Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

    Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

    В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.

    Покупка квартиры, полученной по наследству(Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

    Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

    По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

    Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

    Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

    Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

    Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

    Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

    [3]

    Покупка квартиры, находящейся в общей собственности(Подробнее см. В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

    Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

    Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

    В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

    Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

    Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

    Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

    Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры?

    Сделки с недвижимостью имеют массу тонкостей и сопровождаются множеством юридических действий, а потому подводные камни при покупке квартиры заслуживают особого разговора. В этой статье мы расскажем о том, на какие подводные камни при покупке квартиры нужно обратить пристальное внимание, чтобы приобретенное вами жилье в дальнейшем не доставляло вам серьезных хлопот и проблем.

    Как известно, рынок недвижимости условно разделен на две категории: первичный и вторичный, и в каждой из этих ниш существуют свои особенности: правовые основы, формы договоров, подходы к проверке «чистоты» сделки, количество и виды проблемных звеньев в цепочке сделки и многие другие. Итак, для начала определимся: где будем покупать квартиру — в новостройке или на «вторичке».

    Покупка квартиры в строящемся доме ( Подробнее см. Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме? )

    Продавцами таких квартир могут выступать непосредственно сами застройщики, а могут — и инвесторы-посредники. Стоимость «первички», по общему правилу, ниже, чем готового жилья, но вот условия, диктуемые продавцами, могут быть самыми разнообразными: следовательно, различными будут и правовые последствия этих сделок.

    Одним из важнейших этапов приобретения квартиры на первичном рынке является заключение договора: в данном случае его форма имеет, без преувеличения, определяющее значение. Самой же «защищающей» вас формой договора при приобретении квартиры в строящемся доме будет договор долевого участия. Закон ФЗ № 214 от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве» очень четко регулирует правоотношения между дольщиком и застройщиком, возлагает серьезную ответственность на последних и стоит на страже интересов обычных граждан-участников строительства.

    Читайте так же:  Без суда и следствия в россии могут вернуть практику арестов без решения суда

    Однако существенные обязательства на себя хочет брать далеко не каждый застройщик, а тем более – посредник. А потому многие из них предпочитают заключать иные договора: инвестирования, уступки прав требования, предварительные и другие. Кроме того, даже договор, формально называющийся договором долевого участия, но не зарегистрированный в специальном реестре, фактически таковым уже не является. Неприятно, но факт: если застройщиком выбрана схема работы, отличная от регулируемой в ФЗ № 214, настаивать на заключении именно договора долевого участия, в подавляющем количестве случаев, бессмысленно: придется подыскать другую строительную компанию.

    На что еще обратить внимание?

    • Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
    • Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому?
    • Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства.
    • Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.

    Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке (Подробнее см. Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке? )

    Продавцы и покупатели на вторичном рынке, чаще всего, — физические лица, поэтому договориться о формальностях здесь проще, чем с застройщиком-организацией, жестко диктующим свои условия. Однако и при заключении сделок по «вторичкам» существует множество моментов, которые могут привести к негативным последствиям для покупателя — вплоть до потери приобретенного жилья, и порой, к сожалению, без компенсации ущерба.

    Вот почему самым главным правилом для покупателя должно стать точное следование букве закона, какие бы финансовые выгоды ни сулил продавец. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя (порядок получения имущественных вычетов регулируется ст. 220 НК РФ). Стоит помнить и о возможности расторжения договора — тогда продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.

    Такие убытки, конечно же, неприятны, но они не столь глобальны, как потеря и огромной суммы денег, и купленной на них квартиры. Избежать этих ужасных последствий поможет тщательная проверка «чистоты» жилого объекта:

    • Прежде всего, необходимо узнать: сколько было владельцев и как часто они менялись. Если за последнее время было зафиксировано несколько переходов прав собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью замаскировать незаконность первого отчуждения.
    • Необходимо внимательно отнестись ко всем бывшим владельцам, поскольку среди них могли присутствовать недееспособные лица, которые не имели права участвовать в сделке. Проверять нужно не только владельцев недвижимости, но и всех прописанных в квартире. Если среди них окажутся несовершеннолетние, тогда необходимо произвести особый порядок отчуждения, несоблюдение которого опять же может повлечь негативные последствия.
    • Жилье не должно быть заложено или обременено.
    • Имеет свои особенности и продажа приватизированной квартиры (особое внимание здесь уделяется проведению самой процедуры и распределению долей). Самым частым нарушением является исключение ребенка, прописанного в квартире на момент приватизации, из круга лиц, на которых приватизируется квартира.
    • Права несовершеннолетних могли быть не учтены также и при покупке квартиры с привлечение материнского капитала.

    [1]

    Какие еще существуют важные моменты?

    Решившись на сделку, стороны должны закрепить предварительную договоренность внесением задатка или аванса. Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, но в обоих случаях необходимо правильно оформить передачу денег: указать в каком качестве эти деньги уплачиваются, какую сделку подтверждают – в зависимости от этого будут наступать определенные обязательства для каждой из сторон (Подробнее см. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец) ).

    Препятствием к свободному владению купленной квартирой могут стать не только люди, имеющие отношение к ней, но и действия бывших хозяев, например, по незаконной перепланировке. Любые конструктивные изменения в квартире должны производиться по предварительному разрешению соответствующих инстанций, а информация о перепланировке должна быть внесена в техническую документацию. К сожалению, очень часто новому владельцу квартиры невероятно сложно бывает доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий собственник, а потому вся ответственность, скорее всего, ляжет именно на «сегодняшнего» владельца.

    Ну и напоследок, нелишним будет еще раз напомнить: как и в случае приобретения новостройки, при покупке «вторички» у покупателя обязательно должен остаться документ, подтверждающий внесение им за нее денег. Выбор способа оплаты происходит по согласованию сторон (наличный или безналичный). Очень удобны и безопасны наличные расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры ).

    Читайте так же:  Порядок подачи на развод

    Покупка недвижимости рискованна и требует больших капиталовложений, поэтому ни один сомнительный для вас вопрос нельзя упускать из вида. Проверка всех документов, скрупулезное изучение договора (особенно тех пунктов, что написаны мелким шрифтом), следование законодательным нормам помогут вам избежать очень многих неприятностей.

    Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

    Перед приобретением квартиры на вторичном рынке необходимо узнать порядок заключения договора купли-продажи, собрать необходимые документы. Не менее важно — изучить уловки, которыми пользуются мошенники для введения покупателей в заблуждение с целью выгодной продажи неликвидного имущества. Без предварительной подготовки к сделке можно ненароком купить квартиру с обременением, «скрытым собственником» в лице дальнего родственника или освободившегося из тюремного заключения жильца.

    Пошаговая инструкция к совершению сделки

    Приобретение квартиры на вторичном рынке состоит из нескольких этапов.

    1. Анализ предложений на рынке недвижимости, осмотр и выбор объекта.
    2. Проведение переговоров с владельцем о стоимости жилья, сроках возможного заселения и снятия с регистрационного учета.
    3. Проверка продавца, документов. При необходимости — привлечение юриста для сопровождения сделки.
    4. Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
    5. Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
    6. Проверка пакета документов и заключение основного договора.

    На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

    Поиск квартиры на вторичном рынке

    Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.

    Предлагая осмотр жилья, риелторы используют «уловки» для ускорения выгодной продажи:

    Следуя советам, можно избежать ошибок при выборе жилья.

    Что нужно проверить, на что нужно обратить внимание в документах

    Представленная продавцом квартира может иметь несколько претендентов на жилплощадь, причем выступающих на законных основаниях. Избежать проблем позволяет знание истории квартиры: кто первоначально был собственником, как она досталась продавцу, есть ли правоустанавливающие документы на недвижимость, является ли реализатор единственным владельцем? Установить истину помогут документы и порталы, предоставляющие официальную информацию о собственниках.

    Выписка из ЕГРН

    Запросите документ у продавца. Справку можно заказать в электронном виде, не выходя из дома, перейдя на портал Госуслуги или Росреестр.

    На образце указано, на какую информацию следует обратить внимание в первую очередь:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В разделе «особые отметки» указывается, есть ли на имуществе обременения, ограничен ли собственник в праве распоряжения.

    Также следует сверить паспортные данные продавца и ФИО собственника в выписке.

    Если выписка не содержит данных о покупке, передаче по наследству и иных операциях с недвижимостью, значит, она не продавалась после приватизации. Остается осведомиться о личностях собственников.

    Технические характеристики и проверка «качества» жилья

    Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придется самостоятельно оформлять документы, но если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, придется их устранять.

    Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными.

    Кадастровый паспорт

    Документ может заказать собственник, обратившись в Кадастровую палату, Росреестр или МФЦ. При себе владельцу достаточно иметь паспорт, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 руб. (если нужен электронный вариант — 150 руб.).

    Документ выглядит так:

    В кадастровом паспорте необходимо обратить внимание на особые отметки, где указано, когда проведены изменения и на каких основаниях, изменились ли границы.

    Также можно заказать поэтажный план жилого помещения:

    Если окажется, что жильцы нарушили целостность стен, отмеченных на плане красным цветом, проблем с перепланировкой не избежать. Вопрос о ее законности будет решаться в суде. Пи этом предварительно необходимо получить консультацию в жилищной инспекции о том, допустимы ли произведенные изменения. При неудовлетворительном решении суда жилье нужно будет вернуть в первоначальный вид.

    Паспорт БТИ

    Если жилье берется в ипотеку, банку потребуется «свежий» техпаспорт БТИ (не аналог кадастрового). В нем указывается:

    • дата ввода помещения в эксплуатацию;
    • материал исполнения стен, перекрытий;
    • количество комнат;
    • инвентаризационная стоимость объекта;
    • поэтажный план.

    Получить документ можно непосредственно через БТИ или МФЦ.

    Еще одна трудность, с которой можно столкнуться — незаконное переустройство жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ), например, перенос газовой колонки, замена электропечи на газовую и иные изменения, требующие согласования с жилищной инспекцией и внесения новых сведений в техпаспорт. Даже перемещение кухонной газовой печи на несколько метров в пределах одного помещения должно быть отражено в документах.

    Проверка участников сделки, третьих лиц

    Определить продавца недвижимости с «сомнительной» репутацией не составит труда, если в отношении него ранее было заведено уголовное дело, он находится в розыске, не выполняет обязательства по кредитам или относится к злостным неплательщикам алиментов.

    Проверка продавца

    В первую очередь необходимо установить личность продающего и проверить оригинал паспорта.

    Если продавец является неплательщиком по долгам, правонарушителем, его имущество находится «под прицелом» пристава-исполнителя, право распоряжаться имуществом, то есть заключать договор купли-продажи или дарения, у него ограничено.

    Также следует проверить, не является ли продавец (или риелтор) подозреваемыми в совершении преступлений, не находится ли в розыске. Узнать информацию можно на сайте ФССП.

    Проверка третьих лиц

    Сложности могут возникнуть при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности супругов, а также если в объекте есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям.

    В указанных ситуациях собственник не может продать имущество без согласия супруги, а при наличии детей — без одобрения матери (отца) ребенка и разрешения органов опеки и попечительства.

    Читайте так же:  Как можно получить выплаты из материнского капитала

    Выяснить, кто прописан в квартире можно благодаря выписке из домовой книги:

    В документе указано количество прописанных лиц, кто был зарегистрирован временно, а кто постоянно, кто выписан. На его основании в договор купли-продажи вносятся данные о прописанных лицах, сроках, в которые граждане должны сняться с регистрации и покинуть помещение.

    Проверка доверенного лица

    Сделки, в которых в качестве продавца выступает доверенное лицо, сомнительны. Законодательство позволяет осуществить продажу при отсутствии владельца, но если под приобретение планируется взятие ипотеки, банк однозначно такую сделку не пропустит.

    Покупать у поверенного стоит лишь в том случае, если чистота сделки не вызывает никаких сомнений, личность хозяина известна, он не находится в федеральном розыске, на его имущество не наложен арест.

    Приобретателю квартиры необходимо удостоверится в подлинности доверенности. Для этого можно сделать запрос в Федеральную нотариальную палату.

    Как проверить риелтора при покупке квартиры

    Вторичный рынок недвижимости привлекает «черных» риелторов, которые могут продать один объект несколько раз, обманным путем заполучить оригинал паспорта владельца и заключить сделку, подставив похожего человека. В арсенале мошенников огромное количество уловок, поэтому рекомендуется сотрудничать с крупными агентствами недвижимости.

    В ходе беседы нужно задать вопросы:

    • как долго работает организация на рынке недвижимости;
    • имеет ли агентство действующий статус юридического лица.

    Можно зайти на сайт ФНС России и узнать, зарегистрирована ли организация, или риелторское агентство — не более чем вывеска у входа.

    Чтобы исключить долгие «хождения» по предлагаемым неликвидным объектам, заранее ограничьте срок просмотра вариантов, например, 2 неделями.

    При желании можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов. Организация объединяет специалистов, которые проходят сертификацию, обмениваются знаниями об изменениях на рынке недвижимости.

    Чтобы удостовериться в законности продажи, необходимо оформить юридическое сопровождение сделки. Именно юрист выявляет «подводные камни» и отвечает за качество проделанной работы.

    Риски, подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке

    В процессе приобретения имущества на вторичном рынке задействован ряд третьих лиц — риелторы, юристы, родственники, поэтому необходимо учитывать все особенности процесса и исключить риски обмана, неуплаты:

    Советы юристов, что спрашивать у риелтора, собственника при покупке квартиры:

    • кому принадлежала квартира, как долго, на каком основании;
    • сколько лет постройке, когда последний раз производится капитальный ремонт;
    • почему продается квартира;
    • какие объекты инфраструктуры находятся вблизи здания, влияет ли их близость на экологическую обстановку, нет ли негативного влияния шума, вибрации;
    • количество жильцов в соседних квартирах;
    • когда из квартиры будут выписаны все зарегистрированные в ней лица;
    • какие предметы останутся в квартире после продажи;
    • когда владелец вывезет принадлежащие ему личные вещи;
    • какова окончательная цена квартиры (оговорить непосредственно с продавцом без привлечения риелтора, попытаться договорится о скидке).

    После тщательного осмотра квартиры, проверки всех документов, согласования порядка оплаты можно без страха приступать к подготовке и совершению сделки.

    Если не учитывать все тонкости процесса покупки квартиры на вторичном рынке, можно лишиться накопленных сбережений, и при этом остаться без жилплощади. Надеяться на риелторов нельзя, ведь сотрудничество не исключает отсутствия мошеннических действий, да и сам риелтор может отказаться «нечистым на руку». Поэтому лучший из вариантов — заняться поиском квартиры от собственника.

    Как определить, есть ли иные претенденты на продаваемое жилье? Как узнать об обременениях на квартиру? Какие документы запросить у собственника для безопасной покупки квартиры? Обратитесь к юристу сайта ros-naslrdstvo.ru, чтобы бесплатно получить ответы на все вопросы.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    7 правил. Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры

    Покупка квартиры — дело ответственное. Зачастую это самое важное приобретение в жизни. Многие волнуются, как бы не стать жертвой мошенников. И небезосновательно, надо сказать. Чего только не бывает в жизни. В этой статье я собрала 7 советов, которые помогут вам избежать неприятностей на рынке жилой недвижимости.

    Некоторые из этих советов довольно очевидны, другие, возможно, покажутся вам странными. Тем не менее, рекомендую ознакомиться со всеми перед покупкой квартиры. Ведь знания лишними не бывают, а большинство из них не потребуют вообще никаких вложений.

    1. По возможности берите новые квартиры

    Если есть возможность, то лучше приобретать новые квартиры, нежели жилье на вторичном рынке. Таким образом уменьшается вероятность того, что на приобретаемой жилплощади окажутся прописаны какие-то люди, которых по закону нельзя будет выселить (например, дети, необеспеченные жильем или другие «добросовестные приобретатели»). Кстати, несмотря на то, что по закону вы являетесь так же «добросовестным приобретателем», тем не менее в этом случае проблем вам будет не избежать. Один мой знакомый таким образом при покупке жилья на вторичном рынке оказался сожителем трехгодовалой девочки (естественно, с её мамой), которых невозможно по закону выкинуть на улицу.

    Будьте внимательны — часто квартира является новой, но фактически находится в собственности юрлица или физлица. С одной стороны считается проще в этом случае вступить в право собственности, однако постарайтесь обращаться непосредственно к застройщику.

    2. Выбирайте надежных застройщиков

    Несмотря на обили предложений, реально не так много застройщиков, которые работают на рынке давно и зарекомендовали себя с надежной стороны. Обычно такие организации не обращаются к сторонним фирмам для реализации квартир, а занимаются продажами самостоятельно. Список таких застройщиков обычно у всех на слуху. Приводить примеры сознательно не буду, что бы не создавать рекламу.

    Особенно важна репутация застройщика, когда покупается квартира на этапе строительства. Ведь в этом случае риски повышаются, и даже банки выдают ипотеку под более высокий процент до того момента, пока покупатель не вступит в право собственности.

    Конечно, надежный застройщик — не панацея, ведь даже у известного ГК Мортон в последнее время были судебные разбирательства с подрядчиком СУ-155, но все же застройщик с историей лучше одноразовой организации.

    Читайте так же:  Финансовые вложения отражаются в балансе

    3. Чем меньше посредников, тем меньше риск

    Ещё одна неприятность, которая будет вас поджидать при покупке квартиры на вторичном рынке — неизбежность встречи с риелтором. По собственному опыту знаю, что без риелтора на вторичке ловить практически нечего. А эти ребята берут за свои услуги ни много, ни мало, а 2-5% от стоимости квартиры. Причем риелторы будут присутствовать, скорее всего, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

    Если 5% от стоимости квартиры для вас ничего не значат, то можете воспользоваться услугами риелторов. Но толку особого нет, так как по факту они не несут ответственность ни за что.

    4. Страхуйте риски с умом

    Если вы покупаете квартиру, а уж тем более решились взять жилье на вторичном рынке, то обязательно обдумайте возможность страхования. Вот только страховать от всего подряд не надо. Пожар, война, цунами. Да даже если квартира выгорит дотла, то стоимость коробки останется прежней. Вы только лишитесь имущества.

    Страхуйте титульные риски! Это риск того, что вы потеряете право собственности. Например, если выяснится, что квартира была уже до вас кому то-то продана, а вам достались подложные документы. В общем, страхуйтесь от потери квартиры.

    Страхуйте не более, чем на три года. После трех лет владения жилым помещением мошенники уже ничего не смогут сделать. Это тот рубеж, после которого титульные права по закону практически не оспариваются. Недаром при продаже квартиры на вторичке в объявлениях указывается, что право собственности более трех лет. Это позволяет считать нынешнего хозяина истинным.

    5. Заставьте банки работать на себя

    Есть такой фокус, когда денег достаточно для покупки квартиры. Даже если хватает на всё, можно взять небольшую ипотеку. Такую, что бы совершенно не обременяла бюджет. Можно даже досрочно её погасить. Ведь за рассмотрение и выдачу кредита нормальные банки комиссий не берут

    Зато при принятии решения банк оставляет квартиру в залоге у себя. И перед одобрением он проверит её на чистоту сделки как свою собственную. Таким образом за довольно небольшие деньги вы получите профессиональную проверку со стороны банка — кто жил в квартире, кто прописан, какая репутация у продавца и многое другое.

    6. Используйте траст при сделке

    Банки предоставляют услуги траста при сделке за символическую плату (по сравнению со стоимостью квартиры). Трастовая схема заключается в следующем. Покупатель и продавец договариваются о сумме сделки и готовят договор купли-продажи. После этого покупатель кладет деньги в банк (трастовую ячейку), где они замораживаются. То есть ни покупатель, ни продавец больше снять их не может. Продавец передает собственность покупателю. Банк проверяет договор купли продажи и убеждается, что покупатель вступил в право собственности. Только после этого банк передает деньги с ячейки продавцу.

    Если что-то вдруг пойдет не так, то договор аннулируется и деньги возвращаются покупателю. Таким образом и покупатель, и продавец защищают себя от мошеннических действий. Да и крупную сумму безопаснее хранить в ячейке, нежели в кармане.

    7. На пушечный выстрел не приближайтесь к пайщикам

    Мекка для мошенников — долевое строительство. Серьезные застройщики вкладывают свои деньги, строят жилье, а потом его продают. да, можно купить дешевле на этапе строительства, но важно понимать, что покупается не пай (доля) в будущем доме, а вполне себе реальная квартира, у которой есть номер, этаж, мертаж, планировка.

    Совершенно иное дело — пайщики. С них собирают деньги, на которые потом будут строить жилье. Деньги огромные. Кто будет его строить? Явно какая-то малоизвестная конторка. Будет ли она его строить? Вероятно, нет. Просто исчезнут с деньгами да и дело с концом.

    Как не стать жертвой мошенников при продаже квартиры .

    Наиболее частые мошеннические схемы при купле-продаже недвижимости. Как избежать обмана?

    Рекомендуем почитать

    Новости вторичной недвижимости первой половины ноября

    На посуточной сдаче квартир больше не заработаешь, каждые третьи апартаменты на вторичном рынке – неликвид и вторичное жилье больше не проигрывает первичному. Это и многое другое в ноябрьских новостях из мира недвижимости.

    Почему возраст дома не всегда отражает его состояние

    Состояние дома нужно определять из нормативного срока эксплуатации. В разные периоды домостроения эти сроки закладывались неодинаковые.

    Плюсы и минусы схемы trade-in для владельцев вторичного жилья

    Схема trade-in появилась на рынке недвижимости недавно. Поэтому российскому потребителю пока не до конца ясен ее смысл. Мы разберемся, что это такое, а также выясним преимущества и недостатки этого способа улучшения жилищных условий.

    [2]

    * Подробности акции у менеджеров компании.

    Число довольных клиентов растет с каждым днём. Отзывы, которые они оставляют невозможно подделать, ведь клиенты их оформляют от руки на фирменных бланках компании. Наши клиенты высоко оценивают наш подход и отмечают профессионализм, опыт, человеческие и добрые отношения, а такие эмоции подделать просто невозможно. Кстати, в нашем офисе образовалась уже целая галерея отзывов, их очень много, поэтому ждем вас на экскурсию.

    Рады сотрудничеству .

    Видео (кликните для воспроизведения).

    “Квартал-М” — это команда профессионалов, готовые оказать помощь на любом этапе проведения сделки.

    Источники


    1. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.

    2. CD-ROM. Теория государства и права. Учебник для вузов. — Москва: Высшая школа, 2014. — 991 c.

    3. Акционерные общества в России. Словарь-справочник от А до Я. — М.: Дело и сервис, 2008. — 400 c.
    4. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.
    5. Корнев, А.В. Социология права. Учебник / А.В. Корнев. — М.: Проспект, 2016. — 825 c.
    6. Бархатова, Е.Ю. Международное публичное право в вопросах и ответах; Кнорус, 2011. — 232 c.
    Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы не стать жертвой
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here